小宅可買嗎?專家提醒十大潛在盲點

《小宅翻紅 下手前先三思》專題

每當房市景氣低迷,房價逐漸下跌過程,「小坪數、低總價」產品必然隨之現身,此可由兩年來二十至三十坪的廣告宣傳資料見其一斑,尤其是2012至2013年「秒殺」正熱階段,投資客動輒一買就是二、三戶,而這也正是台北市中山北路、林森北路、農安街以及六條通、七條通、八條通小坪數產品價高租金貴,交易熱絡之緣由,此可由歷年中山區買賣移轉數量遙遙領先其他各區,並且不論是預售或中古屋房價也都始終名列前茅之主要原因。

由於預售屋看不見房屋實體,一般購屋者比較缺乏公設比與空間配置概念,導致交屋後才發覺這類產品缺點還真不少。

通常在銷售現場大都只提供有意願購買的當戶平面配置圖,導致購屋者普遍忽略整體規劃設計概念,尤其是在美輪美奐的樣品屋裝潢設備誘引下,幾乎只圍繞著議價問題,而忽略了室內實際使用空間,甚至還有心中暗自盤算如何加蓋或外推,以增加使用面積,殊不知近年各地方政府都已嚴加控管違建,並且社區管理委員會也都嚴格監督交屋後的裝潢施工問題,因此,購屋之前就要有交屋後是否自住、出租或轉售的心理準備,方不致因前後落差太大而大失所望。

以下謹就小坪數產品的十大潛在盲點,提供參考意見:

1.購買時機:現在是否為最佳購屋時機? 

自從去年板橋「江翠ONE」推出15至35坪,每坪47至52萬元,每戶約一千萬至一千七百萬元的產品,甫一公開即掀起訂購熱潮,一般咸認係產品定位與低總價訴求成功所致。其後更充斥10%自備款與讓利等廣告訴求,終致一般購屋者預期心理愈來愈濃厚,因此,除非讓利促銷廣告消失,否則一般民眾還是會據以耐心等待最佳購屋時機的到臨。

2.收益+增值:房價飆漲,增值利基依舊在?

就傳統「收益+增值」概念而言,在這一波房價飆漲一倍之前,幾乎是人人琅琅上口的投資致富要訣,亦即只要租金收入足夠支付貸款利息,就可以坐享增值,而不必苦心經營「毛三到四」的生產事業微薄利潤,惟自2014年稅費成本大幅調高之後,情勢逆轉不容小覷。

小坪數產品不僅總價低,建商更會以低自備款促銷方式,掩蓋高單價的潛在缺點,因此,選購之前除要謹慎衡量自身購屋能力與實際需求之外,更要勤做功課,仔細查閱內政部不動產資訊平台的實價登錄資訊,一則比較房價虛實,再則追蹤觀察景氣動向。

3.單價偏高:租金收益降低,是否仍具投資價值?

小坪數產品基本上由於坪數小、總價低,加以賣方往往刻意提高貸款額度,塑造買得輕鬆、坐擁增值假象,因此也就忽略了單價偏高的潛在缺點,而更值得重視的是,房價漲租金報酬率相對降低,是否仍具投資價值。

4.公設比偏大:仔細核算室內實際使用面積

依住展雜誌所公布數據,台北市公設比高達34.5%,新北市31.5%,因此當廣告打出超低公設比或「零公設」時,就有不少購屋者頻頻探詢此一資訊之真實性。其實,就實務面加以探討,國內建物公設比只有相對較低,不可能歸零。

現階段新建案公設比大都超過三成,由於小坪數規劃戶數多,相對走道面積較大,公設比分攤也就跟著加大。一般而言,這類建案公設比大都會多出5~10%,導致實際使用空間縮減,因此,購買之前務必仔細核算清楚。其次,2018年1月1日起雨遮、屋簷不登記不計價之新規定,亦應分辨清楚所購買標的建造執照申請之時間點。

5.夾層或樓中樓:仔細核算上下樓層淨高

一般而言,如果高度足夠,可能規劃為樓中樓或夾層屋,不過近年受到法令高度限制規定,已鮮少出現這類新產品,市面流通者大都為中古屋,更何況還有遭檢舉拆除之風險,因此,一般都會以使用執照所核准為依據。至於常見三米六高度之促銷廣告,就實務面而言,360公分扣除上下樓板與中間隔層厚度之後,充其量只剩330公分,再經一分為二,實際高度可能只有165公分,由此不難想像居住空間之侷促與實用性如何。更何況交屋後還得再花一筆裝潢費用而導致回收期延長,就投資觀點而言,是否划得來,可得仔細盤算一下。

6.2+1房:衡量各空間狹小之實用性

一般來說,小坪數建案大多是「一房一廳一衛」或是「兩房一廳一衛」的格局,甚至還會出現「1+1房」或「2+1房」規劃,導致空間利用上常常會出現走道過大及空間分割破碎的問題,因此,選購時就要特別注意避免死角或是狹長型規劃設計,並盡量以格局方正為首選。

就以十五坪總面積加以試算,扣除30公設之後只剩約十坪空間,如係一房規劃,扣除客廳、餐廳、廚房、浴廁之後,臥室可能只剩三至四坪,並且最可能的格局規劃為餐廳與廚房沒隔間或合而為一,衛浴設備只有半套,其對生活品質之影響不言可喻。

7.預售屋或中古屋:衡量價差與投報率

由於新舊屋價差大但租金差距不大之特性,不少投資者會選擇成本較低報酬率較高的舊屋,並且還寄望將來都更開發增值的潛在利益。惟應格外留意的是,在當前法令制度框架下,都更推動曠日廢時,更何況所有權人眾多,整合困難度更高,因此,還是不要選購屋齡太老舊的建物為宜。

8.稅負成本大幅提高:應以稅後淨利計算投報率

2014年7月1日台北市率先實施囤房稅,亦即第一戶自用住宅之房屋稅稅率為1.2%,持有非自住之住家用房屋在二戶以下者每戶均按2.4%,持有三戶以上者每戶均按3.6%課徵,由此不難了解稅負成本已大幅提高,因此,投資之前應以稅後淨利仔細盤算一番。

9.換屋轉售不易:應兼顧未來換屋需要

一般來說,這類產品大都被投資客視為商品,或是一般民眾在購屋與換屋過程的過渡期產品,尤其對於社會新鮮人及小家庭而言,在家庭成員增加時,就會面臨換屋的抉擇,因此,選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外,以往有些銀行對於小坪數產品,尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高,因此,還得衡量交屋後自備款可能增加的相關問題。

10.租與買的選擇:是否考慮先租後買?

近年由於「蟻族」豪宅背後所衍生「房價跌租金漲」之潛在原因係緣於預期下跌心理所導致,因此,一般咸認現階段房價依舊朝「大U型谷底」走勢發展,不少民眾都在思考現階段是否應以「先租後買」為上策。

文章來源:莊孟翰│理財周刊935期

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房價年年高,雖市場喊跌聲不斷,多半為虛晃一招;加上台灣呈現少子化,許多家庭成員只有2~3人,購屋者選擇標的從三房轉向2房或套房,小宅成為市場的新風潮,但買小宅真是最佳選擇嗎?

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