基泰忠孝購物商場 鎖定「三高」房客

上市建商基泰建設(2538)位於台北車站正面對的摩天大樓「基泰忠孝」即將完工落成,基泰建設今(17)日表示,從台北西區的「房東視角」觀察,「東區店面現在降價求租,但承租方,還是回不去了!」針對「基泰忠孝」低樓層的購物商場,已進入強力招商階段,基泰將鎖定「三高」房客進駐,強力招商。

這「三高」,即:高品牌力、高付租力、高持續力。

基泰建設最具話題的開發案,即忠孝西路、重慶南路口的37樓摩天大樓「基泰忠孝」,為購物商場+飯店的複合式商業大樓。目前已接近完工,預計2019年年中可望取得使用執照、明年底開幕營運,正式卡位「台北雙子星」商圈。

基泰建設今天發布調查報告指出,強勢甲方的年代過去了。以台北東區為例,最近房東從高姿態到如今降價求租,但承租方仍是「回不去了」。不過,「基泰忠孝」1~3樓正招商中,基泰建設以西區的「房東視角」,建議「新房東年代」招商法,提出找到品牌力、付租力、持續力「三高」優質承租方的對策。

基泰表示,台北東區租金高漲,逼走老店往巷內發展、國際品牌紛紛出走,如今空租率居高不下,近期房東即便軟化降價,房客仍是「回不去了」;再加上人潮被百貨、品牌高度密集的信義、西門商圈整碗端走,如今東區承租方能寄望的,也許只剩車輛行經忠孝東路時的廣告效益,但逛街人潮帶來的實質營收能力,明顯大不如前。

基泰建設以西區「房東視角」來觀察,房東可以透過三種方式招商,以過濾租客素質,找到品牌力、付租力、持續力「三高」的品牌進駐。

首先,付租採取彈性條件。以餐飲業來說,雖然近年被視作票房保證、是商場極力拉攏的對象,但現階段品牌間競爭激烈、消費者喜新厭舊,生命週期短,因此餐飲業展店部門雖有不斷開店的壓力,在評估時卻也更加謹慎,避免「賠了房租又沒業績」。而房東若能拋開傳統概念,以包底抽成/租金/合夥人分潤制度多管齊下,不失為有機會招來多元、優質業者的方式。

第二,基泰建設建議房東要能為承租品牌初步把關、做出區隔,甚至是「媒合」的能力—在篩選承租戶時,避免重複類型業種或競爭品牌進駐,演變成內部競爭已是基本,進一步還要能夠幫品牌媒合配對成「複合店」型式,有效營造話題、提高來客數,讓效益極大化。

例如近期才開幕、話題不斷的中山區新商場,就有「家飾品牌X餐飲」、「超市X火鍋」「醬料超市X文青餐飲」的多重複合店形式出現。以「基泰忠孝」來說,將有雙品牌飯店進駐,低樓層1~3樓購物商場,也遇到知名珠寶品牌業者主動提出,希望房東媒合業者做複合店的需求,目前已有多組餐飲/零售業者競逐各區塊,由基泰建設自行招商、整合快,可望媒合各業者,由競逐關係成為複合夥伴關係。

第三,房東要有了解承租方品牌特色,做出績效建議的能力。

基泰建設表示,「新房東年代」來臨,例如金融銀行業來說,現在網銀、手機APP發達,業者未必非要如傳統承租一樓店面,只要選擇位置便利、上樓方便的大樓,租金甚至可以減少1/3。

基泰表示,以「基泰忠孝」來說,大樓外牆可掛招牌,每天台北車站商圈的單日人次流動人口,將達50萬人次,極具廣告效益,尤其未來有「台北雙子星」開發案,地段極具優勢,因此也有不少餐飲品牌業者,甚至是經典餐飲老店,打算利用「基泰忠孝」轉運機能,以實體餐飲加上APP取餐功能,突破營業時間、座位數限制,吃下這塊上班族外食商機,也為品牌和業績找到突破點。

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