現買現賺還能避稅 業者曝合宜宅法拍玩法

「合宜宅法拍屋」拍定價在下跌的大盤中逆勢向上,不斷刷新歷史高價,原來合宜宅一旦進入法拍市場,即可破解政府設下的轉賣「閉鎖期」。

記者在法院遇到一名年約50歲的太太,「我朋友住在浮洲合宜宅,覺得環境好也想買一戶,特別親自到法院觀看標售、和業者打聽物件。」她對整套「玩法」似乎已做足功課。

合宜宅閉鎖期的破解之道為何?寬頻房訊發言人徐華辰說明,「買賣雙方先私下協議好價格,再利用簽訂本票,以償還票款為由,『故意讓房子被法拍』,同時,事先做假租賃契約,讓法院判定為不點交,『買賣不破租賃』,可阻絕潛在買方,在無人競標而流標後,債權人就可行使承買權承受;若擔心有人搶標,債權人也可主動參與競標。」

徐華辰透露,合宜宅進入法拍市場後,存在一個「套利模式」。假設第一手屋主以每坪19.5萬元承購,後來買賣雙方私下協議每坪30萬元成交,第一手屋主「絕對賺到」;透過「協議假債權」購入的第二手買家,若未來以低於法拍得標價出售(例如法拍得標價每坪35萬元,第二手屋主只賣每坪34萬元),不但可以賺到差價,帳面上還是「賠售」,可以輕鬆避開房地合一稅。「相較周邊房價和5字頭的江翠北側新重劃區,浮洲合宜宅的第二手未來還是有漲價空間。」

在暴利的吸引下,浮洲合宜宅法拍數量及價格越來越高,有業者大膽預估,「目前在法拍市場中,8成都是假債權、假交易」,因為這些物件都有「一拍或二拍成交」、「不點交」、「拍定價高」、「清償票款」的共通點。

屋以稀為貴!
禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細

為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力,記者實地走訪,社區環境清幽、棟距超寬敞,一樓進駐店家雖不多,全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶,他也知道社區有人透過法拍轉售,「朋友曾經去問過(業者),但好像程序很複雜,且價格越來越高,所以作罷。」

「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈,離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺,又有65快速道路,交通及生活機能十分完善,是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。

「以目前拍定每坪37萬來說,符合市場行情,要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓,以及這樣條件的社區其實不容易,想進住的不在少數。」吳柏儒說,一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手,合宜宅也一定會有,只因政府訂定限售年限,讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。

「當初抽籤時,就有不少投資客找親友人頭來卡位,後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮,補上的住戶也有不少是投資客,現在都在等著透過法拍套利,只是流程複雜、眉角多,還配對到買家,還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家,其實不容易,因此業者分工很細,有人專找買方,有人專找賣方,才有機會促成買賣。」另一位業者說。

既然媒合這麼不容易,浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件,可見需求市場有多大。業者預估,目前合宜宅法拍屋的投標者,自住與投資約各佔一半,「買賣雙方都有很大的需求量,尤其當初不是投資心態進場的一般屋主,也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』?」

合宜宅屋主財務問題都找私人借貸?
業者點破刻意為之

本刊調查,原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅,透過買賣雙方私下協議價格,假造債權證明,即可利用法拍解套,目前翻漲價差已來到近1倍,還能輕鬆避開房地合一稅,業者估「法拍市場中的合宜宅,8成都是假債權。」

當初政府為了照顧弱勢族群,加上平息高房價民怨而推出合宜宅,讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品,但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房,實在不樂見。

「如果買賣交易價格可以達37萬,為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題?」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件,顯然刻意為之。他說,如果當初政府有明令未住滿10年,就以當初價格退還並繳交使用期間租金,合宜住宅炒房問題或許可以改善。

如何防堵合宜宅遭有心人法拍?營建署管理組副工程司陳志銘解釋,「如果特別立法限制合宜宅不得法拍,那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平;也可能會有人心存僥倖不付房貸。」

「我們相信95%的人都還是守法,不應該為了5%的人立法,讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言,立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅,改推只租不售社會住宅做政策調整。」

(中時電子報 CTWANT)

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