法拍驚見合宜宅比例大增?業者曝內幕

近年房市交易平平,法拍市場卻顯得熱絡,本刊調查,原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅,透過買賣雙方私下協議價格,假造債權證明,即可利用法拍解套,目前翻漲價差已來到近1倍,還能輕鬆避開房地合一稅,業者預估「法拍市場中的合宜宅,8成都是假債權。」

5月中,新北地方法院上下午各有一件「浮洲合宜宅」進行法拍,記者前往實際了解,果不其然2物件皆順利脫標,拍定平均單價35.7萬及36.94萬,較3年前每坪19.5萬承購價,價差翻倍簡直是暴利。政府為照顧弱勢購屋所推的合宜宅,已淪法拍套利的新獵物。

為一探合宜宅在法拍市場正夯的實況,記者一早便到新北地方法院,只見代標業者忙著發送當日投標檢索,上午10筆案號、下午19筆案號,「浮洲合宜宅」就各占1筆,儼然已是法拍市場上的常客。

上午物件位於浮洲合宜宅A6區14樓,52.48坪,1拍底價1500萬,不點交,拍賣原因清償票款。最終,C姓自然人以1660萬得標,平均單價35.70萬。經查,這名C姓自然人就是開本票的人,即債權人。

「通常因為一般債權人多設定第2順位後(第1為銀行),為了避免多數款項被銀行拿走,所以有時也會選擇進場投標,日後再出手轉售將本金拿回來。」一旁的業者解釋,債權人自己進場投標的情況在一般案件中不算少,但在合宜宅法拍的比例中卻特高。

下午標售物件同樣是浮洲合宜宅A6區4樓,33.42坪,1拍底價1060萬,一樣不點交,拍賣原因為清償票款,此物件已進入2拍,底價848萬,有2組投標,最終L姓自然人以1018.9999萬得標,平均單價達36.94萬。

拍定後,代標業者們現場一陣交頭接耳。記者好奇詢問,一旁業者解釋,「另外一組就是先講好的(暗指假債權),債權人就坐在那,沒標到。」原來得標者是半路殺出的買家。

「合宜宅標最多,板橋(浮洲)最厲害,大家心知肚明怎麼操盤。」代標業者不願多談細節,只說到社區都有貼廣告,「『李代書』是那區做最大的,你打電話去他就會告訴你。」

以上拍賣原因皆為清償票款,並判定不點交。得標價含車位。資料來源:寬頻房訊/製表:林榮芳

合宜宅丟法拍房價翻1倍 全台累計79件標售

原本存在禁止出售「閉鎖期」的合宜宅,透過買賣雙方私下協議價格,假造債權證明,即可利用法拍解套,甚至可以大賺1倍左右的暴利,還能輕鬆避開房地合一稅,合宜宅儼然淪為「法拍套利」的新獵物。

合宜宅是政府為平息高房價民怨照顧弱勢族群,而推出低於市場行情的住宅產品,讓符合資格的民眾抽籤取得,全台除了浮洲合宜宅,另一案為林口A7合宜宅,為防止抽中戶炒作房價,特定下5到10年禁止出售的「閉鎖期」。

本刊調查,浮洲合宜宅和林口A7合宜宅,合計至今已有79件進入法拍市場。由於林口A7合宜宅的閉鎖期只有5年,2021年後即可自由買賣,法拍物件已漸漸減少;總戶數高達4009戶的浮洲合宜宅,閉鎖期長達10年,目前只過了2年,預估未來透過法拍解禁的數量,成長空間大。

寬頻房訊統計,浮洲合宜宅2017年首度流入法拍市場共3件,2018年7件,2019年24件,今年至今已達11件,幾乎是倍數增加。

值得注意的是,不只流入法拍的件數遞增,拍出價格更是不斷創新高。其中,4月22日一筆24樓物件,坪數64.13坪,M姓自然人於2拍時以1988.1萬元得標,平均單價37.62萬,創下歷史新高。

「屋主當時以每坪19.5萬元購入,標脫價最高來到37.62萬元,平均獲利都有5成甚至將近1倍。」業者估計帳面落袋的價差高達835萬元。

法拍累計件數統計時間,為2016年~2020年5月中。
資料來源:內政部營建署、寬頻房訊/製表:林榮芳

(中時電子報 CTWANT)

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