南港華麗轉身 建商、壽險急卡位

繼南山人壽於今(2020)3月30日以312.76億元標得世貿三館七十年地上權後,富邦人壽於5月7日也以282.87億元標下「大南港」案所有權土地,再次坐實壽險公司是房地產交易市場「大咖」份量。

壽險業搶進精華土地

新冠肺炎疫情打亂今年商用不動產交易熱度,但市場上的「好貨」不寂寞,仍獲得壽險公司的青睞,南山人壽在第一季獨領風騷,富邦人壽則在第二季接棒而上。

仲量聯行董事總經理趙正義談到,雖然受疫情影響,投資行為有減緩,但市場上游資充沛,根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示,2019年第四季,國內前十大壽險業可用於不動產投資金額即達到6.21兆元。

此外,包括國泰、南山、富邦、新光及中國人壽等前五大壽險業者,未來可動用、投資於不動產的餘額,合計高達四.八兆元,因此,壽險公司挾豐沛的壽險資金,積極搶進精華區土地。

負責標售「大南港」土地案的普華國際不動產公司總經理田揚名指出,大南港案北側面臨南港路三段,西側面臨東新街,均為二十五公尺寬的主要道路,基地達七千五百多坪,為絕佳開發規模角地。

其距南港車站與信義計畫區僅約五至十分鐘車程,距捷運板南線「後山埤站」與松山線「松山站」及松山車站約七百公尺,交通、立地條件十分優異。

東區門戶計畫 南港華麗轉身

「東區門戶計畫」主要由國家生技產業廊帶、流行音樂與文創產業、軟體及會展產業為主軸構成,並有四鐵共構之「南港車站」發揮高效交通轉運功能,結合區內多處重劃與更新計畫,使得南港區都市發展面貌煥然一新。

田揚名說,大南港案在多方競逐下順利標脫,溢價率9.64%,也證明在低利環境下,面對全球疫情衍生之各項經濟衝擊,精華地段不動產釋出成為各界焦點,尤其可塑性極高之大面積土地在商用不動產市場對企業總部或長期投資需求下,成為市場資金競逐之優質標的。

大南港案過往由於由七家公司持有,歷經超過十五年以上的投資、整合、變更、市地重劃,同時間也見證了南港成為台北東區門戶的發展,在多家大型壽險與建設公司近一個月競逐下順利標脫,其優異區位與開發規模,使其成為東區門戶最期待之投資開發標的。

信義全球資產經理王維宏表示,南港區隨著中信金、HP惠普等大型企業東進,也帶動一般企業或外商公司將目光轉向南港,目前南港區主要的發展重點為南港經貿園區,包括軟體園區一至三期、中信金總部及南港展覽館所在地。

南港近五年交易560億元

第二個發展重心則是南港車站周邊,包括三鐵共構的南港車站BOT、南港轉運站以及由潤泰取得東側商業區公辦都更案。

未來隨著南港調車場、國揚大南港案所在區域的開發,靠近昆陽站這一側將急起直追,呈現三極化發展,進駐產業也擺脫過去以製造業為主的廠辦產品,轉向以服務業為主的商業辦公產品。

全球資產統計非地上權的土地交易,包括興富發、潤泰新、愛山林、長虹、亞昕、新潤、海悅、宏盛、雄域等建商進場,加上宏泰人壽及富邦人壽,近五年就在南港交易超過五百六十多億元,南港成為台北市土地交易最熱絡的行政區(表一)。

由於後續仍包括政府及民間都有多起大型開發案正陸續進行中,預估中長期來看,南港區仍然後市可期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,南港地區經過一次一次的標售過後,台北市新東區門戶的輪廓也日趨明顯,尤其是在近期疫情、股災等市場動盪之下,標售結果可視為房地產的風向球,也為當前的局勢下帶了新的風向。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,大南港案基地約七千五百多坪,雖然不是南港最大開發案,卻是難得釋出的大規模基地,因此標售前即已吸引來各大壽險業、建商及房地產業者關注,視為對南港未來發展的試金石。

未來五年新增五十萬坪供給

陳益盛說,由於該案資金龐大、開發時程冗長,能參與投標的沒幾家,壽險業滿手資金算是抓住好機運。據統計壽險業者去年獲利以國泰、南山、富邦位居前三,資金最充裕,但南山以連續取得信義區信義行政中心、世貿三館二大地上權案,國壽則在因台鐵南港調度場已經有約一萬六千餘坪基地的合作開發案,所以沒有急著出手,富邦順勢投標高過新壽的第二標而取得該案。

南港主要是腹地大、交通到位,所以開發商、壽險業者搶進,加上市府積極推動東區門戶,也將創造就業機會、引進人口,因此不只商業需求,連住宅需求也很大,而近年大型開發案不少(表二),基地有十多萬坪,預計未來五年可供租用的面積將再增加五十萬坪以上,商辦及純辦供給大增,但未來的招租競爭也非常大。

高力國際資本市場部董事洪煥哲表示,大台北商辦的平均空置率已下降至3.9%以下,信義計畫區更已下降至2.25%,而內科在十年前的空置率還在12至15%,但今年西湖段已降至1.5%以下,文德段則在6%以下。

空置率下降,隨之帶動租金行情往上,去年內科區內(以廠辦居多)每坪租金的平均行情約一千一百元至一千二百元,現在已上升至一千三百元左右,而需求大於供給的西湖段,部分大樓租金行情甚至突破每坪一千七百元。

由於內科趨於飽和,使得不少廠商移往南港經貿園區,近期更溢散至南港路二段及三段間,先前南港路二段因南港輪胎推出的「世界明珠」住宅、商辦案(近板南線南港站),聯強國際以每坪一百萬元,高於當地成交行情,買下商辦大樓的十三至二十七樓,作為聯強集團全球營運總部,帶動外界對南港「華麗轉身」的關注。

而近期,「大南港」案也成功標脫,且創下區域新高行情,也讓眾多上市櫃公司群聚的南港路三段(近昆陽站),隨著未來開發進度,更將躍為「明日之星」。

內科租金走揚 南港是未來之星

洪煥哲指出,昆陽站附近可說是「大咖」群聚,除富邦人壽標下的大南港案外,還有國泰人壽的南港調車場案、國建利百代開發案、潤泰玉成段商辦案、遠雄宜進合建案、國產實業都更案,及宏泰南港案(如附圖)。

洪煥哲表示,以廠辦大樓來說,目前南港軟體園區一期與二期的空置率低於5%,五年前的每坪租金行情約在一千元至一千二百元間,但現今也拉升至一千三百元至一千五百元間。

除了廠辦大樓以外,純辦大樓在南港也是炙手可熱,如果是在有交通連結的區位上,更具租金優勢,例如南港軟體園區站附近的新壽大樓、以及三鐵共構的潤泰CITY-LINK,租金行情都拉升至一千六百元至一千八百元,高於區域行情。

此外,以今年1至5月7日,全台土地交易為1294億元來說,南港區約成交380億元,就占了三成,顯見南港備受開發商的青睞,積極布局。

洪煥哲更表示,借鏡內科的發展趨勢,讓南港的未來極具想像力。其華麗轉身,除了有台北市政府主推的「東區門戶計畫」加值外,若以區塊位置來看,「南港路三段」將會是最熱鬧的一條路,其向東可接南港經貿園區,向西可接松山車站及捷運松山站,向北可透過成美橋接內湖科學園區,且離信義計畫區只有十分鐘車程,東西南北四通八達,快速串聯產業發展。

若以南港經貿園區、內科及信義計畫區三者,各自形成一個商圈來看,南港路三段又位居三個商圈的中心點,在三大商圈的發展都日趨飽和的情況下,未來南港的重要性將與日俱增,發展指日可待。

文章來源:理財周刊


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