曾敬德:三個指標看房市景氣

買方願意買、屋主願意賣,雙方價格有交集,

有交易量就是景氣不錯

大家一定很好奇究竟房地產的市場景氣好不好?有開發商說景氣不好,銷售狀況停滯,但也有開發商認為買氣穩定,個案銷售狀況順利,持續買地推案,為什麼一樣是經營一手市場,開發商對景氣的解讀卻會不一樣,究竟是誰的判斷準確。

開發商就其自身的銷售狀況,感受市場買氣,若手上的待售房屋坪數偏大,加上區域的大坪數產品滯銷,就會感覺現在買氣大不如前,但開發商若主攻一般自住市場,控制房屋的總價、單價與搭配低自備款的付款方式,成功吸引消費者的目光,就覺得市場景氣不錯。

因此大家的感受可能都是對的,也是市場真實的部分樣貌,若以不動產仲介業的角度來看,買方願意買、屋主願意賣,雙方的價格有交集,市場有交易量就是景氣不錯,而現在的景氣狀況的確也是近三年以來表現最穩定的時候。

那有哪些指標可以較為客觀的觀察房市景氣?以國人的購屋習慣來說,10筆交易中大概有2、3筆是屬於預售或新成屋的一手交易,有6筆屬於二手市場交易,另外1筆大概就是屬於特殊交易,因此,觀察一二手市場交易狀況,大致就可以掌握整體的市場脈動

上半年內政部公布的全國建物買賣移轉棟數為13.6萬棟,年增約5.4%,是近4年同期最佳的一次,但移轉棟數內包含新成屋交屋的移轉數據,無法單獨看出二手市場的實際交易狀況,因此可搭配另一項指標「不動產仲介業營收」一併參考。

「不動產仲介業營收」主要是統計不動產仲介業的服務費收入,營收越高代表市場交易越為活絡,財政部統計全國前4月的不動產仲介業營收為140.9億元,年增13%,也是近4年以來同期表現最好的一次,代表二手市場的交易觸底回升。

而一手市場銷售狀況則可以參考每季定期發表的「國泰房價指數」,統計資料顯示台北市「中、高價區」,今年第一季或第二季的成交量指數,是2011年第2季以來的最佳表現,新北市的「低、中、高價區」交易量指數,今年第二季也是近三年以來表現最好的時候,不難看出北部的一手市場交易量也從谷底復甦。

從許多指標都可看出房市景氣觸底回升,跟兩三年前的房市低量期相比,今年的確景氣狀況表現不錯,但若與房市多頭時的狀況相比,則現在景氣狀況還有一段不小的落差,而整體房市還是維持自住當道,「價盤、量緩增」的機率較高

信義房屋曾敬德

曾敬德

◎現職
信義房屋不動產企研室專案經理

◎經歷
蘋果日報地產記者


延伸閱讀

賴正鎰:房市健康 下半年量增價穩

不好說的等房風

你可能還喜歡