淺談地上權創新高價投射的商辦市場現象

今年九三軍人節在台灣房地產發展史值得被記上一筆。前兩年,人人避之唯恐不及的「地上權」居然鹹魚翻身。引爆點就在寸土寸金、台北市仁愛路三段、復興南路口的空軍官兵活動中心土地。由於立地環境極好、個別條件討喜,從附近空軍總部的活化議題,到三、四年前證交所將從台北101搬到此地的傳聞,一直是不動產界矚目的焦點。

戲劇化的是,開標當天在公告得標者之際,元大銀行演出「逆轉勝」,以82億元、每坪地上權單價約720萬元力退四家壽險公司得標,除了溢價率123%以外,單價也創新高,為市場畫下一個大大的驚嘆號。

論者有謂,用超出底價一倍多的價格拿一塊只能做商業使用、沒有增值機會,且取得、持有成本不低的土地使用權,得標價格會不會是個出錯價的美麗錯誤?

另一種論點則是認為,得標者委託兩家估價師事務所估定價格都不過52億左右,距離得標價差了30億,質疑後續的加價動作,不是過度樂觀預期價格走勢,帶動土地炒作之嫌?

且讓我們正本清源,從三個面向分析市場供需趨勢下的自用需求,或許可以得到啟示。

第一、台北市精華區的商業區土地單價破千萬已不是新聞。最早2012年中國信託人壽就以每坪1068萬元買進西門町的中華路、寶慶路口土地;在2013年新加坡首峰不動產基金亦以每坪1148萬元買進北市中華路、忠孝西路口土地;2015年,元大人壽以29億元,每坪約1005萬元標得南京東路二段的國有地。不只單價破千,且三筆交易的容積單價都超過每坪130萬。過去市場習慣以相同條件、有所有權的土地價值的七成,作為地上權比較價格的初估,再按地上權期限等各種條件微調。因此,本案若換作一般有所有權的土地,則每坪行情理應破千萬,則每坪地上權價值720萬、容積權利價值102萬,並無高估。

第二、大面積商業地一地難求,辦公室空間已成為企業的新戰略物資。台北市的辦公室市場將在今年南山廣場、國泰民生建國大樓、聯合報大樓三大案完工後,出現新供給斷貨的現象,一直要到台北雙子星大樓完工後才會再有大面積新供給。未來六、七年的時間,就算新辦公大樓落成,大部分是都更案,且多為原單位自用,可對外釋出的量極少。如果企業要租用大面積、連續樓層,甚至全棟單一產權、獨立管理的空間,可能就得搬到郊區廠辦了,在市中心幾乎沒機會。產業要發展、公司要壯大,沒有舞台就沒有機會。尤其交通便利的區位對於客戶聯繫、員工招募都更具競爭力,也是彼消我長的關鍵資源,最是兵家必爭之地。

第三、預期A辦租金還會漲。上述三棟新商辦預租狀況良好,完工前即達成80%出租率的佳績,且近期電商、遊戲、加密貨幣、平台等新興產業大舉進駐市中心A辦,拉升新大樓租金「坐四望五」。另外,地價、物價、稅負成本全面提高,勢必推升租金走勢,也讓需地企業出現先搶先贏的現象。積極出價,為的不是現下的價格,而是為了在用地成本節節上升之前,提早布局。

長期投資看的不只是當下透過交易呈現的市場價格,還應該放眼未來,回歸資金在中長期創造的商業價值,尤其企業自用還有加值品牌的效果,溢價空間更大。目前地上權制度全面性檢討,確實有利於市場機能發揮。只要透過合理評估、完整程序,市場就是最好的老師。

黃舒衛

◎學歷
政治大學地政系碩士

◎經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師

◎專長
不動產市場分析、政策研究、物件開發評估、都市更新規劃、不動產估價、建築融資計畫

 

 


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