房市兩好球三壞球 決戰時刻步步逼近

今年房市雖有回溫,但局勢卻十分詭譎。大抵上來說,今年房市可能已經瀕臨兩好球、三壞球的「決戰點」;到了選後一季之內,房市多空將會愈加明朗。

所謂的兩好球,指的是今年「房價」表現好、和「政策面」對房市很友好。在房價方面,無論中古屋與新建案成交價格,已從前二、三年的「緩跌」轉為「穩定至微漲」的走勢。

空頭環境 卻孕育出多頭房價

按理而論,今年房市大部份數據並不好看,房價應不具備上漲的本錢,但市場就是如此莫測,房價它硬生生就是漲了。主要關鍵,還是與低利環境息息相關。因為現在賣方普遍不缺錢、口袋夠深,能夠與買方作持久戰,因而手握喊價優勢,「買方不買就拉倒」。而部份買方忍了三、四年,終究按捺不住出手買房,成為房價上揚的助力。

第二顆好球,則是政府對房市態度友好。近期以來,政府頻頻提出對房市有利的構想或措施,例如尚未成案即夭折的「九成房貸」、促進都更與危老政策、維持低利不升息,以及金管會持續放寬不動產放款規範等等,再再透露出政府鬆手不再打房的意念。

更緊要的,必需聚焦於年底前可能出爐的「資金特赦」條款;該條款內容與日出之期,肯定是左右明年房市的重大因素之一。

壞、壞、壞,連三壞 房市壓力不能小覻

至於三顆壞球,則是指「銷售率偏低」、「新建餘屋量過高」,以及「建案供給量滿溢」。

據住展雜誌統計,今年北台灣推案量極可能高達1.1兆,如此龐大的推案量,遠超買氣回升的增幅,就如同一個人狂吞猛嚥卻來不及消化般。市場待售量那麼大,銷售速度卻不快,平均銷售率只約四成;若銷售率遲遲拉不上來日子久了就會變成大麻煩。

另在新建餘屋的部份,係由內政部所統計,代表新建案蓋好後賣不掉的房屋量,目前與推案量一樣,均維持在歷史相對高檔。

過去以來,市場很少會看到兩好三壞,如此矛盾、極端的對立。在這種氛圍之下,有人看到好的部份,說市場很好;有人看到壞的部份,就說市場很差。乍看之下,無論看好或看壞,似乎都是各有立場性的解讀,但其實多、空雙方所見到的現象與事實,恰恰並存於現今市場上。如果深入暸解之後,就不會感到太意外。

住展雜誌何世昌

何世昌

◎現職
住展雜誌企研室經理

◎經歷
大學教授助教、專欄作家

 


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