葉國華:房市轉涼 購屋民眾還能進場嗎?

與過去幾年相當火爆的房市相比,近期台灣房市似乎出現了降溫的跡象,由國泰金控最新發布的國民經濟信心調查可以發現,今年5月有高達68.9%、近七成的民眾認為現在不是買房時機,買房意願指數跌至-52.6,為近三年的最低點。而且依據央行統計,今年4月五大銀行新承做購屋貸款的總金額僅為614.78億元,相較於3月的734.88億元銳減120.1億元,降幅高達16%。種種數據表明,近期全台房市買氣確實有轉冷的狀況。

對此,筆者認為,今年以來,房市黑天鵝陸續出現,建議今年買房應以自住需求為主,盡量減少投資的部分,另外,降低財務槓桿、避開政策調控的重點產品、選對地段等,也可以幫助購屋民眾更好地抵禦風險。

對於今年台灣房市面臨哪些挑戰,筆者認為可以從升息、地緣政治衝突、疫情爆發和政府打炒房等四個方面來看。首先,今年全球政經局勢相當多變,烏俄戰爭持續膠著,地緣政治風險日益提升,而且今年以來聯準會鷹式升息縮表,台灣先前也宣布跟進升息一碼,且未來仍有升息的可能,導致市面上的熱錢強勢回收。再者,疫情的爆發也讓不少潛在買方放緩看房的步調,據業者統計,疫情升溫以來全台看房人數大概減少了兩成上下,交易量自然會受到影響。最後,政府重拳打炒房也是致使房市降溫的重要因素之一,除了內政部於去年底祭出的《平均地權條例》外,央行日前還預告未來有可能會限縮30年期以上的房貸,導致不少民眾的買房意願轉為保守觀望。

今年房市變數重重,想要投資獲利的民眾的確應當謹慎進場,不過對於有自住需求的民眾來說,則無需過度恐慌,現在仍有機會買房圓夢。政府打炒房的堅定立場毋庸置疑,但政府向來強調房市軟著陸,最近幾波房市管制措施也主要針對擁有多套房產的投資客,而非首購族、自住客。此外,目前台灣的房價仍在高檔,依據清華安富房價指數統計,今年4月全台房價指數高達141.23,續創歷史新高,過去在投資台灣三大方案、中美貿易戰、全球QE等利多因素下,湧進台灣的熱錢規模相當龐大,目前市面上的資金與過往相比仍然很多,房市仍有支撐。

至於,購屋民眾該如何降低風險發生的可能,筆者建議應當掌握以下三大要點。第一,避開政策調控的重點產品,如:預售屋,未來針對預售屋的修法如果通過,購屋民眾難免會受到波及。第二,降低財務槓桿,盡量多準備一些自備款,同時將房貸負擔率(即每月房貸支出佔所得比率)控制在30%以下,才能更好地抵禦風險。第三,選對地段很關鍵,部分區域房價飆漲過快,基礎機能與建設規劃卻沒有跟上,導致區域房市支撐力道有限,未來一旦房市反轉或發展不如預期,被套牢的風險也會大大增加。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華
屋比房屋比價創辦人 葉國華

葉國華 

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
《利他,才是房仲該做的事》(商周)