李嘉嬴:房地合一稅盲點多 易成交易糾紛與行政爭訟

表面上,看似為簡單的加稅,實質上,卻隱藏著「中央(房地合一稅)與地方(公告現值提升後之土地增值稅)」之爭,視人民權益如刀上殂肉,加上諸多「登記日認定」陷阱,絕非買賣雙方能瞭解。

每一個人每天睜開雙眼,舉目所及的第一件事,就是不動產。對於不動產取得、流轉、規劃、配置、資產活化等過程中,地政士在相關的產權保障上,為民眾及機關間不僅扮演搭橋的角色,也是保障交易安全的守護者,在不動產移轉過程中,扮演稅務保全的守護者!

只不過,地政、稅務等行政機關,近年來均主動推動所謂便民措施,鼓勵民眾自行送件,例如繼承或買賣等不動產流轉上,行政機關往往僅著重於稅收的稽徵、不動產的登記,卻嚴重忽略當事人間稅務的負擔、身分權屬的糾葛、雙方代理及自己代理的利益衝突迴避等扞格,進而法律爭議事件層出不窮,均是背離大法官釋字第352號解釋,以及地政士法第一條立法精神。

以新制「房地合一稅」來說,自民國105年1月1日起施行,與舊制「財產交易所得稅」最大不同,就在民國101年8月1日實價登錄實行後,自「核定標準課稅」,改為「核實課稅(即實價課稅)」,並加課「土地交易所得稅」。

表面上,看似為簡單的加稅(交易所得稅)與落實賦稅公平正義;但實質上,卻隱藏著「中央(房地合一稅)與地方(公告現值提升後之土地增值稅)」之爭,卻視人民權益如刀上殂肉,加上諸多「登記日認定」陷阱,例如取得日、原取得日、交易日、契約日、移轉日、變更日、併計持有期間等等,與登記效力有關之盲點,絕非買賣雙方能瞭解。

在繼承及贈與的不動產取得成本,僅依據取得時的土地公告現值與房屋評定現值認定,卻罔顧當事人應背負承擔遺贈稅務外,更棄置該不動產標的背後沉重的抵押債務,應由取得不動產的當事人負清償責任的成本,均不見行政機關會在所謂的「便民服務」系統中,善意地建議提醒透過專業地政士協助釐清,並進一步作完整的稅務規劃;否則,極可能造成難以判斷不動產取得成本與稅費負擔多寡的疑慮,甚而造成交易糾紛與行政爭訟。

 

李嘉嬴

◎現職
中華民國地政士公會全國聯合會理事長
靜宜大學法律學系兼任講師

◎經歷
台中市地政士公會第八屆理事長
台中市政府住宅諮詢審議委員會委員
台中市都更及爭議處理審議會委員
台中市地政士獎懲委員會委員

◎學歷
嶺東科技大學財經法律研究所碩士畢業
東海大學法律學系博士班研究生

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