李同榮:兩代不同堂 購屋需求的新主力

台灣近五十年隨著經濟快速增長,產業結構由勞力密集轉型為技術密集,經濟發展方向由農業、工業、服務業,邁向高科技產業,火車頭工業由內需的房地產業鏈轉向外銷的高科技代工產業鏈,同時在二十一世紀正式邁向已開發國家。

然而,近十年來更發現家庭生活由三代同堂、兩代同堂的型態,明顯轉向兩代不同堂的生活趨勢,成為近年來房市需求的新動力,也是此波房市上漲的主要支撐力量,尤其在通膨壓力大增時期,老年人特別喜歡購置不動產保值,因此也特別願意出資協助下一代置產成家,而中南部因近年產業鏈大舉南移,不少北漂年輕人返鄉就業,購屋需求逐年增加,無形中也推波房市上揚的利因。

不過,因為年輕人購屋能力不足,預算有限,買不起高價透天住宅,加上喜新厭舊心態,中小坪數高樓大廈新屋與預售屋便成為年輕族群青睞的購屋標的。

過去幾年,在地中南部民眾一直很納悶,舊屋、空屋那麼多,建商新案卻一直推,到底房子要賣給誰?

上述的兩代不同堂趨勢所營造出的剛性需求就能充分解讀建商新屋為何那麼搶手。當然中南部近兩年來除了剛性需求強勁、基期低與產業南移效應等因素促使房價節節攀升,另外短線投資客趁勢炒作預售紅單,假性需求占比達四成以上,這是市場最大隱憂,所幸政府已特別關注預售炒作亂象,開始研擬打炒重典與懲治措施,對市場具有正面效果,也讓預售市場炒作能適時降溫,多頭房市才能延續。

為了證明兩代不同堂趨勢明顯,筆者特別提出十年來六都及全台人口增減比率、平均單戶人口增減比率、家庭戶數增減比率做出交叉比較,分析出三大重點:

  1. 人口數統計:全台人口數增幅持續下降中,出生率與死亡率呈現死亡交叉。
  2. 家戶數統計:全台及六都家戶數逆向持續增加,增加幅度遠超過人口增加幅度,尤其台北市、台南市、高雄市近三年人口數已呈負成長,家戶數卻持續增長。
  3. 平均每戶人口數統計:全台及六都平均每戶人口數逐年降低,更證明兩代不同堂趨勢,年輕人自立門戶,稀釋了每戶平均人口數。

綜觀圖示分析顯示,全台及六都人口數在降低,家庭戶數卻逆勢增加,證明兩代不同堂趨勢明顯,這股需求動力仍會持續幾年,也是未來房市剛性需求的主流與房市支撐的主要力量。

文/授權轉載自理財周刊1116期  作者/李同榮 


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