江永昌|住宅租屋市場旺 空屋資源依舊多

今年九月,國內房屋租金指數來到歷史新高的104.65;過去五年,房租一直穩定上漲,在多數人都聚焦於房價高漲時,筆者認為,房租不斷上漲的問題更需要優先處理。

租屋市場的需求大幅上升

根據主計總處在民國99年與109年分別做的人口普查數據,六都在過去十年常住人口數總共增加了93萬4,484人,其中又以新北市增加30萬9,657人與台中市增加30萬2,829人最多。

這裡的數據包含所有年齡層,但有租屋需求人口通常自十八歲以上,可能負笈至外縣市讀大學的學生產生;而十八歲以下人口絕大多數會與家人同住,無租屋需求。當我們進一步將常住人口數據侷限在十八歲以上常住人口時,可以發現六都均呈現明顯增加趨勢,而且新北市與台中市更分別增加49.9萬與39.1萬人。在人口大幅增加的同時,住屋需求也勢必增加。

租屋市場的供給也有上升

根據主計總處公布的109年住屋調查,六都在過去十年的住宅數也同步增加。倘若我們將新增的常住人口數與新增的住宅數合併來看,可以發現過去十年六都人口數與住宅數同步增加。乍看之下,這很正常,因為人口增加,所以同步的住屋需求增加,導致住宅增加。但更進一步的觀察,卻會發現實際上住屋資源並未被妥善利用。

未被妥善利用的空屋資源

在新增的住宅中,可以分為「有被使用」以及「空置無用」兩者。根據內政部統計的低度用電房屋,我們觀察到兩個趨勢:1.手上握有越多間住宅者空置率越高;2.十年以內的住宅空置率也偏高。

擁有十間住宅以上的自然人,他們手上的房屋有高達18.7%是空屋;四至九間的有16%是空屋。這個比率在法人持有部分會更高:對持有十間以上住宅的法人來說,他們所持有的住宅每三間就有一間是空置無用的;四至九間的法人,則是每四間就有一間是空的。

若以屋齡別做區分,在未滿五年的房屋中,共有37.1%是空屋;五至十年的房屋中,這個比率是13.5%。推算出整體屋齡在十年以下的空屋率高達24.6%。也就是說,十年內的新屋,每四間就有一間是空置無用的!

當我們把主計總處與內政部的數據合併來看,就會發現六都目前呈現:常住人口增加、住宅數量增加,但空屋也同步上升,尤其是屋齡十年以內的住宅空屋率近25%!顯然,住宅資源未被妥善利用是嚴重的問題。

住宅租屋市場病症狀既已確診,那最好的藥方是什麼?

既然導致租金上漲的主因之一便是空屋資源未被妥善利用,我們現在需要找到一帖能夠(一)使空屋加速被釋放到租屋市場中,使其供給增加,同時也是(二)在課稅實務上容易執行的藥方。而現在確實有這麼一帖藥方:就是筆者在立法院提出的空屋稅。

筆者所提的空屋稅,具有三大特點:

  1. 未登記為自然人、法人住所、商業所在地等,或水、電、天然氣等使用程度未達一定標準之房屋推定為空屋。空屋若處經指定加徵空屋稅地區、空置累積達半年以上,即課徵。
  2. 授權行政院徵詢地方政府意見、審酌各地區人口、房價所得比、租賃市場供需等因素,指定特定地區課徵。
  3. 稅捐機關先推定空屋,再由納稅義務人就該房屋確有供作使用等核實舉證,循稅捐稽徵法所訂程序復查。

筆者的空屋稅目的是為了要促使在有高度住宅需求地區、手上握有多間住宅者,能將手上的空屋釋放至租屋市場中─只要房屋有被使用,就不需要被課徵高額的空屋稅。筆者希望透過空屋稅能使大量的空屋被釋放到租屋市場上。一如前面所分析的,在六都住屋需求大幅增加的狀況下,要在自由市場中得到適當的房租,那需要更多空屋供給,才能抑制不斷上漲的租金,透過市場機制讓租金回到適宜的市場均衡價。

筆者所提出的空屋稅與立法院其他委員們所關注的焦點不同:多數委員著重在手上持有多間房屋是否需要課予囤房重稅,以加大持有成本負擔,迫使房屋持有人增加出售意願,以抑制房價上漲,而非如何以稅制調控租屋市場均衡價。藉稅制調控租金的措施在加拿大溫哥華市與法國也都有相關法例,筆者認為,面對臺灣目前高漲的租金問題,我們應該認真討論空屋稅的可行性及其所能帶來的效益!

文/授權轉載自理財周刊1109期 作者/江永昌


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