南部房價聞積起舞是炒作?李同榮這樣說

台灣正經歷一波前所未有的新興工業區帶動就業機會與房產市場榮景,全世界在貿易保護主義盛行的新紀元下,各國皆大力推動製造業回流,台灣在中美商戰夾縫中,過去三十年陸續出走的產業也大量相繼回台,尤其是以台積電為龍頭的半導體產業更大規模投資在台灣擴廠。而今天台灣房市的發展正在快速「半導體化」,從北到南,竹科、中科、南科、高科,由產業鏈帶動,迅速擴展到房地產,造成到哪裡建廠周邊區域房地產就快速狂漲,尤其房價基期較低的中南部蛋白區經歷台積電擴廠效應,房價漲幅更是驚人。

許多專家認為這種現象是聞「積」起舞,有些人認為是藉機炒作,筆者持平而論,這種聞積起舞現象,完全反映產業南移所帶動就業人口增長與促進生活圈發展的有利基本面,而因為過去基期低,房價的反彈高漲有理,並非「無基之彈」。

聞積起舞效應,已由蛋白區擴散至蛋殼區

南部科學工業園區(以下簡稱南科)範圍包括台南園區、高雄園區及高雄生物科技園區,台南園區位於台南市新市、善化及安定等行政區之間,面積1,038公頃,高雄園區位於高雄市路竹、岡山及永安等行政區之間,面積570公頃,高雄生物科技園區位於高雄市楠梓區,面積約8.4884公頃,此次台積電宣布高雄設廠就是落腳在楠梓中油高雄煉油廠,周邊房價也因此產生聞「積」起舞效應。

然而,蛋白區房價的上漲不只侷限於半導體產業鏈帶動的地區,其擴展效應已延伸至周邊房價基期更低的蛋殼行政區,例如台積電落腳台南科學園區,不只新市、善化漲幅勇冠六都行政區,其擴散效應從蛋白延伸至蛋殼區:北至新營、柳營,南至仁德、歸仁,再連結高雄科學園區,北至岡山,南至楠梓、梓官等區,成為南高帶狀黃金工業走廊,這與大台北地區從土城、中和、新店連接汐科工業區,再銜接台北內湖、南港成為大台北帶狀黃金工業走廊如出一轍。

中部科學園區的發展也受製造業回流影響,擴廠與增設需求殷切,由后里科學園區連接台中科學園區、二林科學園區、中興科學園區到虎尾科學園區,近1500公頃土地範圍,處處擠滿台商製造業回流的足跡。

中部科學園區開發建設工程於民國九十二年七月起展開,配合產業未來整體發展需要,提供高科技產業優質環境,鼓勵研究發展及製造高科技工業產品,進而帶動科技產業技術提升,同時也是台灣精密機械技術科技的大本營,促進中部地區產業升級,並形成中部高科技產業新聚落。

這種產業鏈南移現象,充分展現中南部製造業三十年出走後衣錦還鄉、重建台灣的大好時機,也由於護國神山台積電將擴廠主力分布在台南與高雄,不但創造一萬人以上就業機會,更創造出近萬戶以上的購屋需求,搶地搶房現象出乎預期,這種效應與榮景,還會持續至少一年以上。

產業鏈南移加上營建成本大增,對中南部房價上漲產生激勵效應

至於台灣通膨情況從PPI與CPI數據觀察看似溫和,政府一再強調通膨只是暫時現象,但民眾卻不斷感受民生消費物價上漲的壓力,單從房地產的PPI(營建成本)近三年平均年漲幅高達6-8%,反映到實質銷售CPI(房價指數)就會超過10%,因此,民間消費雖暫無通膨隱憂,但房產業通膨情況卻已達高峰,這也是近年大量製造業回流所產生缺工缺料缺地的後遺症,房產通膨壓力爆表,對購屋者的保值心態產生相當大的激勵作用。

尤其南部房價因基期低,受營建成本高漲影響最大,台南、高雄中古屋每坪均價在20-23萬元間,營建每坪成本近兩年上漲4-5萬元,轉嫁到售價幾乎將近25%幅度,難怪近兩年台南、高雄中古屋漲幅達三成以上,這種現象純粹是有基之彈。

通膨引發央行是否升息問題,但升息與否,對上升趨勢線的房價影響非常有限

由於通膨的威脅,許多專家與民代主張央行升息抑制房價,筆者認為,央行升息與否的政策考量,必須衡量國內外財經動態、進出口影響與匯率變動因素等,不應侷限於打房的目的,換言之,不能單為打房目的而升息,更何況歷史證明,升息對房市影響,要視升息幅度而定,溫和性的升息只會對購屋者產生心理層面影響,無法對上升趨勢的房價產生立即性影響,因此,專為打房而升息不但無法收一石二鳥之效,反而可能對整體經濟產生負面影響。

產業南移與南北均衡發展政策將縮小南北房價落差

未來南北房價走勢,將因產業南移、南北均衡發展政策逐漸發酵所致,房價落差會縮小,加上高鐵一日生活圈串聯,對於過去與台北相較,基期過低成為南部房價高漲主因,台南與高雄房價只有台北五分之一,未來有機會縮小到四分之一甚至三分之一,隨著交通建設推動,都會範圍不斷擴大,不但促進蛋白區生活機能,更能舒緩都市擁擠壓力,對整體區域均衡發展產生良性發展的影響。

文/授權轉載自理財周刊1108期  作者/李同榮 


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