奮鬥30年擁3,600萬元 為何買房會痛苦?

房價漲,薪資不漲,但是為什麼還是有很多人還想要買一間房?

假設你奮鬥30年,總收入高達3,600萬元,為何買一間1,000萬元的房子,就影響生活品質非常大,而一旦「揹著重重的殼」,人生的黃金歲月會怎麼發展呢?專業地政士蔡岳臻幫你「試算人生」,以免揹「殼」而痛苦一輩子。

擁有不動產及保險稅務規劃專業的蔡岳臻地政士,最近常被問到,「最近房市很熱,且又有通膨壓力,大家都說,買房地產是抗通膨的最佳投資工具,不買,以後房價更貴,但一定要買嗎?」

提出理財規劃諮詢需求的陳先生,已婚,計畫生育下一代。

他表示,「聽說,要培養一個小孩到大學畢業,至少要花上千萬元,這樣下來,如果要貸款買房,我很怕負擔不了,想想就怕。」

蔡岳臻表示,以陳先生及太太的年收入,合計家庭收入約120萬元,若預計工作30年退休後,不計加薪幅度,及其他可能來自家中長輩的贈與,或是繼承家產等因素,單就年收入來看,則夫妻兩人奮鬥30年的總收入,可以有3,600萬元。

依據我國所得稅法規定,年所得在120萬元的家庭所得,綜合所得稅稅率是12%。也就是,3,600元x12%=432萬元的所得稅稅金支出總額,就剩下可支應的3,168萬元。

陳先生如果在30歲買房,依據一般人的平均餘命是83歲左右,抓整數50年的未來生活支出,則3,168萬元除以50年為63.36萬元,再除以一年12個月,則每月可支應的金額為5.28萬元。(3168/50= 63.36萬,63.36/12個月,則5.28萬/月)

每個月有5.28萬元生活費,若有長輩給的房子可住的話,這個數字應該可以過很不錯的生活品質。但是,如果買房呢?

如果陳先生購買一間1,000萬元的房子,自備款2成(200萬元),貸款成數八成,約800萬元,銀行房貸利息1.5%,800萬元總共分30年期本金攤還,則根據各銀行試算公式帶入後,30年房貸及本金支出為994萬元。

合計自備款200萬元、加計30年房貸和本金994萬元後,他買下一間房子的支出總成本為1,194萬元。

將生活費用3,168萬元-1,194萬元=1,974萬元,再除以未來50年可花的生活費用,則他們將從每個月5.28萬元的生活水準,變成只有3.29萬元,手頭會變得緊一些。(1974萬/50 = 39.48萬元/年,3.29萬/月)。

如果再生一個小孩,依據概估從小到大學畢業的支出,大約1,000萬元的話,則3,168萬-1,194萬-1,000萬= 974萬元,則未來50年的每月生活費將只剩1.623萬元。

經過蔡岳臻幫忙做財務分析後,已經有妻子、車子及銀子的陳先生發現,他如果買了房子後,根本養不起小孩,就無法「五子登科」了。

蔡岳臻表示,很多人買房,不管是衝動,或是想了很久,下訂的動作就「一下子」,但揹了房貸後,原本想有的生活品質及經濟支出,就面臨縮水,可能會痛苦一輩子。因此,不管買不買房,最好先算清楚,才能清楚自己能承擔的能力到哪裡。