李同榮:錯把後衛當前鋒 打炒房變草打房

政府打炒房政策「疊疊」不休,若無法針對核心問題提出治本的解決方案,一再以防堵政策或加重稅制做為打房工具,不但無法使房市降溫,反而適得其反,最後將弄到無計可施。

中央銀行於九月二十三日第三度祭出新版信用管制措施,進一步控管相關授信風險,新增自然人特定地區第二戶購屋貸款不得有寬限期:特定地區包括臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。另外,調降購地貸款最高成數為六成。第三,調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

央行三度出手打炒房 意味市場未降溫 房地合一2.0無效

此波打炒房政策央行一直站在最前線,第三次祭出貸款緊縮措施意味兩種市場現況,其一是房價持續上漲,其二就是備受期待的房地合一2.0稅制打房政策無效。回顧最近一年,政府各部會打炒房政策紛紛出籠,而這些「疊疊」不休的打房政策為何相繼失靈?筆者早就點出核心問題,並預測防堵式的打房政策註定會失敗,但各部會官員只要面對立委對房價上漲的層層質詢,就只好不斷提出加碼的打炒房政策,並一再宣稱不要低估政府的決心。看來政策的KPl指標不只是訂在房市降溫,而是期待房價下修。

實價登錄2.0 資訊透明化進一大步 但預售紅單炒作稽核仍力不從心

房市從2018下半年止跌,才半年盤整,2019-2020年從中南部及各地蛋白區開始點火,展開一波回升行情,2020下半年,在預售紅單猖獗炒作下,內政部順應民意適時提出「實價登錄2.0」修法,此法重點在資訊透明化,包括成屋詳細門牌全都露、預售簽約戶即時登錄、紅單炒作處置要點。2020年底立法院三讀通過,並訂定2021年七月一日正式上路。

在法案成立時 專家已預測實價登錄2.0的預期成效:

1.成屋詳細門牌全都露:無關打房但有助於市場資訊全面透明化,將加速成屋交易速度,值得肯定,唯一缺陷就是租賃市場未列入全面登錄,助長租賃黑市猖獗,租賃市場永難健全。

2.預售市場簽約即時登錄:時機未成熟,配套未完整,難防道高一尺,魔高一丈,市場資訊受搶購風潮掩蓋。

3.紅單炒作重罰處置:立意良善,市場明顯收斂不少,但重點在考驗地方政府的稽核人力與能力,目前看來的確如此,預售市場假性需求大增對未來前景不利。

央行工具有限 打炒房心理層面效應重於實質 只能強化風險控管 無法降溫房市

2020年十一月中央銀行在立委不斷關切下,原來認為房價溫和上漲沒有風險性的楊總裁,在十一月十四日找來各銀行喝咖啡,立即頒佈四項作業要點(俗稱楊四條),並於十二月八日無預警宣布四限貸政策,緊接著於2021年三月十九日頒佈第二次選擇性貸款緊縮,2021年九月二十三日再頒佈第三次選擇性貸款緊縮政策。

早在去年十一月央行頒佈楊四條打炒房政策,筆者就在十一月二十三日撰文:「央行打炒房,錯把後衛當前鋒」,直指市場不缺資金,限貸措施效應止於心理層面,對市場只具有警示作用,不是打炒房的核心。

財政部房地合一2.0若真有效 就不會有央行的第三次打炒房政策

今年三月,財政部在立委數度質詢為何不推出加重囤房稅打房的壓力下,不得不提出房地合一2.0的打炒房政策,這項政策錯把2016年房市下修趨勢時的房地合一1.0的效應,移植到目前房市上升趨勢的軌道上,時空錯亂,筆者於三月十六日立即撰文指出:「稅制打房無效,並提四大主因」,包括最重要因素就是稅制打房跌時會助跌,漲時會助漲,這個論述引起很多專家質疑,大多數人認為今年上半年會因2.0政策將上路而出現逃命潮,下半年將因政策上路而影響房市交易量緊縮,筆者獨排眾議,大膽預告房地合一2.0將註定失敗。

如今,房地合一2.0已於七月一日正式上路,但事隔三個月,市場並未出現恐慌性賣壓,除了受疫情影響兩個月外,反而呈現價量齊揚的現象,九月九日筆者再度撰文:房地合一稅2.0確定無效。

國發會應盡其責 提出健全房市的治本方針 才不致「打炒房」變「草打房」

總而言之,房市在經濟成長率預估上看6%、資金充裕、利率偏低、通貨膨脹等強勁基本面支撐下,房價欲小不易,國發會應盡其責,提出健全房市的治本方針,才不致「打炒房」變「草打房」政策。政府政策若無法針對核心(土地炒作)問題提出治本的解決方案,一再以防堵政策或加重稅制做為打房工具,不但無法使房市降溫,反而適得其反,最後弄到無計可施,後果不堪設想,不可不慎!

Model.PhotoNote

(表格、文章授權轉載自理財周刊1102期 房地產走廊 李同榮 )