張峰榮:危老重建融資 成數高又好貸!

大多數購屋族買房子都需要貸款,在官方的全名叫作「購置住宅貸款」,民間簡稱房貸;大多數建商買土地、蓋房子也需要貸款,叫作「建築貸款」、或「建築融資」。

雖然建商蓋房子可以申請貸款,但因央行近年來出手管控房市,建融成數越來越低,建商須負擔的準備資金壓力加重。但安信建經表示,若是符合「危老重建」條件的建案,建融成數不僅較高、且銀行放款意願較高,業者其實可以把握危老重建商機大展拳腳!

根據我國中央銀行定義,所謂「建築貸款」指的是「對建築業、其他企業及從事建築投資之個人,因承做房屋興建投資所辦理之購地、興建房屋及週轉金貸款,但房屋興建屬自用部分,則不包含之。包含暫無興建計畫之購地貸款。」

白話的說,建築融資定義上就包括「土地融資貸款」(簡稱土融)與「營建融資貸款」(簡稱建融)。此外,建融通常會包含「營建週轉金」(簡稱週轉金),而建商向銀行申請建築融資時,通常是土建融與周轉金一併辦理。

2020年12月,央行出手抑制房市過熱,其中一項措施為「借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制,貸款人應檢具興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。」大意就是,土地融資最高成數只能貸到六成五(通常是銀行鑑估擔保品之淨值的六成五),但若建商未動工,則只能先撥款五成五,另外一成等到建築動工後才能撥款。

換句話說,建商若買地推案,至少需備妥三成五以上的準備金,資金負擔壓力比以往更重了。不僅如此,由於央行與金管會緊盯銀行不動產放款,部份銀行因不動產放款過多,恐違反《銀行法》第72條之2「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」規範,於是超過上述規定後,將開始緊縮建築融資,不太願意受理相關貸款申請。

然而,專家卻為建商點上一盞明燈。安信建經總經理張峰榮指出,金管會已發布《銀行法》第72條之2的排除條款,危老重建貸款不會被計入「住宅建築及企業建築放款」總額之內;也就是說,銀行即使大量承作危老重建融資,並不會違反《銀行法》第72條之2,使得銀行承作危老重建融資意願大增。

筆者進一步說明,由於國內房市景氣持續復甦,不動產產業相對受疫情影響程度較小,而危老重建又受到政府鼓勵推廣,銀行比較願意給予危老重建較高的融資成數,對建商而言是不可錯過的商機。但張峰榮也提醒,雖然銀行願意承作,但並不代表會「隨便借錢」,建商若想獲得較好的貸款成數與利率,可透過安信建經「建築融資代辦服務」,以獲取較有利的貸款條件和管道,才能搭上危老重建的順風車。

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張峰榮

◎現職
安信建經總經理

◎經歷
信義房屋業務經理
安信建經經理、協理、副總經理,帶領團隊從事「代辦建築融資」、「信託管理」、「預售屋履約保證」、「完工履約保證」、「都市更新」等服務。
全力推動一條龍更完整的「全案管理」服務。結合信義集團資源,為業主創造極大化的資產增值。