房價上漲 房市真的景氣嗎?

近日發表的國泰房地產指數,包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市的預售屋市場,可能成交價格都創下統計以來新高;另外,聚焦在中古屋成交價格為主的信義房價指數,所呈現的結果亦與國泰房地產指數的結果相去不遠。

目前不少房地產業者認為,低利率、資金行情、預期通膨及營造成本高漲,是促成房價上漲的主因,然房價上漲,就代表房市景氣嗎?

觀察房地產市場的景氣趨勢變化,除了總體經濟是最重要因素外,房地產市場的成交價格及交易量的變化,亦是重要參考指標。若僅單以價格觀察房地產市場,通常會陷入過度樂觀的氛圍。舉例而言,近廿年的房地產市場價格趨勢,僅有SARS(2004年第2季)、金融海嘯(2009年第3季)及房地合一稅實施(2016年第1季)三個時期的價格下跌,而且是跌後一季,即呈現V型反彈。因此,如果要判斷解封後的房價趨勢,幾乎可以斷定,縱使房價會下跌,亦會在一季以後反彈。換言之,近廿年國內亦或雙北市的房地產市場的價格變化,只有短期季修正、緩漲及急漲三種情況。

但如果再將成交量納入房市景氣的觀察指標,結果卻與房價指標迥異!舉例而言,在2005年至2007年,全國買賣移轉棟數,最高曾來到45萬棟;在金融海嘯時期,房價雖大跌一季,但買賣移轉棟數亦來38萬棟;2015年至2018年,房價由谷底回升,惟買賣移轉棟數卻連四年不到30萬棟,即呈現價量背離的情況;在2020年及2021年,六都房價紛紛創下歷史新高,但成交量僅30萬棟出頭,似乎已難回到2010年以前的交易盛況。這似乎說明了,若觀察成交量,自2015年以後,國內的房地產市場似乎就處於不景氣的狀態。

單以價格判斷房市,似乎可以認定目前的房市是處於景氣狀態,但如果將成交量變數納入判斷,國內房市的景況,似乎沒有想像中的好!按照近廿年的房市歷史經驗判斷,雖然政府實施了一連串房市改革措施以達到居住正義的目標,但要以此促使房價下跌,似乎不可能,僅能讓房價不要急漲,而是達到緩漲的目的。在房地合一稅實施後,投資客離開房地產市場,預售屋銷售率或是中古屋買賣移轉棟數將呈現趨緩的情況,因此,我們認為未來房價幾乎不可能急漲,至多讓房價合理化,依GDP的增減幅度變化。

(文章來源/中國時報  作者/中國文化大學土地資源學系兼任助理教授李尚華)

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