葉國華:房市回溫想進場?4大類型不要碰

在自住剛性需求帶動下,看屋意願確實較過去回升。

不過,筆者建議民眾若有意買房,以下四種類型的房屋時出手前仍須審慎。

買一棟屬於自己的房子是許多人一輩子的夢想,根據六都地政局公布的最新買賣移轉量資料顯示,今年前兩個月房市,在去年基期墊高下,仍較去年同期年增3%,顯示房市買氣仍持續穩步回溫中。

由於,目前全台買賣移轉量已連兩年走高,今年有機會挑戰30萬棟的關卡。筆者認為這與建商、屋主「讓利」風氣及「低利率」環境有關。現在很多民眾看房價「看回不回」,在自住剛性需求帶動下,看屋意願確實較過去回升。不過,目前房市買氣與過去熱絡時相較,仍相距甚遠,隨著台灣房屋老化、少子化、拆違建..等趨勢影響,筆者建議民眾若有意買房,以下四種類型的房屋時出手前仍須審慎:

一、 耐震力差的高齡住宅

台灣老屋眾多,雖有公設低、單價便宜的優勢,但一般銀行估算貸款的基準為『貸款年限』加『屋齡』不得超過50年,若屋齡高於30年,不但貸款年限短,銀行核貸成數也低。

另外,老屋多有「管線更換」等維修費用,對欲購屋者來說,不但自備款高,裝潢負擔也將加倍,民眾若想買老屋自住,一定要加計這些成本。

除此之外,921大地震後政府陸續修改建築法規,加強建築施工規範及耐震強度,老舊房屋抗震能力較差,若過去結構曾受損未進行修復補強,居住上也具有高度風險,須多留心。

二、高總價的大坪數住宅

受到少子化與不婚不生社會型態影響,現行台灣家庭結構正不斷往「小家庭」的變動,所需居住空間較以往小。

儘管去年換屋及置產族買氣出現回升,帶動大坪數住宅交易回溫的跡象,但預期中小坪數仍將是未來房市主流產品,保值性才會相對較高。

三、 危機四伏的頂樓加蓋

價格低廉卻擁有多一倍空間的頂加住宅雖然吸引人,但這兩年多起住宅違建大火引起民眾的高度關注,地方政府展現積極的違建拆除行動,頂樓加蓋自然是明顯的目標。

雖然空間大的頂加住宅,常讓人感到划算,但若面臨拆除的下場不但需要負擔拆除成本,過去賺到的空間也將化為烏有,得不償失。

四、打著包租口號或無建商口碑的「預售屋」

近年房市低迷,許多小型建商財務狀況不佳,「一屋多賣」狀況時有所聞,民眾購買預售屋時,一定要選擇有口碑、大品牌的建商,才可以降低風險。

另外,目前許多建案打著「保證收租」的口號吸引投資人,然而房貸繳款年限動輒20~40年,若包租期間承租狀況不如預期或房客不續租,未來房屋的空置期及經營管理,都可能影響後續的利潤空間,民眾購買前應特別留意當地是否真的有大量且持續的租屋需求,以免未來招租或轉手無門而被套牢。

屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理

◎經歷
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
25年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
各大知名媒體常態受邀講者
創立APPLE HOUSE房屋自售平台


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