張峰榮:老屋重建基本功 危老、都更五大差異

老屋重建已經成為台灣不動產的新顯學,不論是都市更新或危老重建,兩種老屋翻新的模式都各有擁護者。然而,不少民眾分不清都更、危老二者差別,或者不知如何選擇才適合自身條件。筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點,來分析危老、都更的差異。

首先,是政府提供民眾重建誘因,讓屋主最有感的「容獎」,即為「容積獎勵上限」;都更的容積獎勵上限為基準容積的1.5倍,而危老容獎上限則為1.3倍(開發時程加規模獎勵合計最多可額外多獲得10%容獎,達1.4倍)、或者原建築容積的1.15倍。都更之容獎上限看似高於危老容獎,但依筆者在不動產業經營開發重建的經驗,民間都更案範圍大、所有權人數多,若可取得1.3倍已是難得,多數看得到吃不到。而危老容獎明確是最大優點,所以近來危老熱度才會超越都更。

接著是「規模」,意指重建基地大小。都更案是有最小基地限制,依各縣市規定略有差異,大多要求單元面積需在500平方公尺(151.25坪)或1,000平方公尺(302.5坪)以上。而危老重建則無最小基地限制,無論土地面積大小都可申請,但面積愈大、可取得之容積獎勵相對更多,開發之經濟效益也越大,因此筆者建議,以雙北為例,若是連棟老屋,加總地坪約百坪,在所有權人均同意重建的前提下,一同申請危老獎勵及執行重建工程,亦可降低興建成本。

其三為「門檻」,意謂地主同意比例,此為老屋重建最關鍵之項目。都更採取「多數決」,依照基地位置更新地區的差異而有所不同;例如若位於「自劃更新單元」內的都更案,需要80%同意,但若位於「公劃更新地區」,則需75%同意,但不用到百分百同意。而至於危老重建,一律需所有權人100%同意才符合條件。

但筆者認為,雖然都更案具保有不同意者之空間,但在實務操作上,即使有少數1%、2%地主反對,面對俗稱之「釘子戶」依舊停擺,一般業者無法私自拆除,除非公權力介入代拆。

再者「效率」,是最吸引住戶與業者參與危老重建的優點之一,也是優於都更最顯著之處。如果符合重建條件的危老案送至主管機關,法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫,應於30日內完成審核,情形特殊者得再延長30日;而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。因此,危老重建申請速度之快,通常成案後一年內即可動工。

而都更則截然不同,在以往的個案經驗上,光是行政審查流程即十分冗長,尤其都審更是曠日費時,一般都更案花個五年、六年都算快了。除非是百分之百同意的都更案,才能適用快速通關方案。

最後項目「租稅」,是賦稅上的優惠差異。都更和危老均可享有租稅優惠,危老主要的優惠在於地價稅、房屋稅,但限於民國111年5月9日前申請者;而都更除了地價稅與房屋稅有優惠外,土增稅、契稅亦有減免優惠。

整體而言,都更、危老各有優劣勢,但若以能盡早獲得危老獎勵及擁有新屋,會以危老重建方式較能達成。最後筆者建議屋主,請注意危老獎勵是具時效性的,所有權人若有達1/2以上同意,請把握時間,先進行初評;若地主完全不懂申請程序、不知需要哪些申請資料?可尋求專業的顧問團隊來協助,例如:幫民眾代為接洽建築師規劃設計,估價師、會計師解決土地產權劃分與稅務問題,以及向各公家單位掛件跑照…等,幫地主一條龍完成所有重建相關的大小事。

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張峰榮

◎現職
安信建經總經理

◎經歷
信義房屋業務經理
安信建經經理、協理、副總經理,帶領團隊從事「代辦建築融資」、「信託管理」、「預售屋履約保證」、「完工履約保證」、「都市更新」等服務。
全力推動一條龍更完整的「全案管理」服務。結合信義集團資源,為業主創造極大化的資產增值。


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