開門賠錢、關門賺錢 老飯店淘金轉生術

去年新冠肺炎疫情爆發以來,許多觀光飯店業老闆愁眉苦臉,因為住宿的人不見了,尤其是商務型五星級飯店的狀況更為慘烈。就算主動大降住房價格來挽救住房率,但因觀光、商務入境人數銳減,降價的成效也不大。

雖然去年入境觀光客減少,國內旅遊大爆發替飯店業一些挹注,但部份地區如台北市並未能跟上國旅風潮,觀光飯店住房率依然很淒慘。這些飯店每天早上一開門,就是燒錢的開始,不僅員工加水、電支出,都已經賠一屁股了還是得繳沉重的房屋稅與地價稅,所以不少飯店業者索性收攤不幹了。

但很有趣的現象是,台北市大多數飯店業者每天營業、賠錢苦撐,但關門的業者卻發大財。這種特殊的現象,過去以來從未見過。而其關鍵原因,就在於「危老」改建。

由於危老改建不必經過都審等冗長的行政程序,改建速度很快,而且可輕易取得1.3倍至1.4倍容積獎勵,所以吸引民間業者大舉投入。不過,危老改建需要百分之百所有權人同意,老舊集合式住宅因產權分散,整合相對困難。

但老飯店不一樣,不少老飯店產權單一,因而成為發大財的金雞母。而正因為符合危老改重飯店有容積獎勵的關係,這種老飯店成交的土地單價,甚至比素地還要來得高。

自危老重建條例上路後,台北市老飯店戶為當紅炸子雞,吸引建商、壽險與金控業者瘋狂買進。但凡有產權單一的老飯店物件丟到市場上賣,「只要價格不要離地球太遠」,往往很快就會成交。富邦人壽斥資約268億元買下「王朝大酒店」就是最好的例子。

對口袋深的建商、壽險業者來說,買老飯店進可攻、退可守。如果想要立即改建,那就馬上能送照;如果不立即改建,可以回租賺租金,再慢慢規劃開發方向。

有些飯店業者捨不得賣掉資產,但他們腦筋動得快,先把飯店收起來,跟建商談合建開發,等建商蓋好後再分回部份資產作飯店營運,一方面先賺容積獎勵財,另一方面藉由「酒店式公寓」的開發模式來拉抬房屋售價,再賺一手增值錢;這種模式對建商與飯店業者而言,能達到雙贏的效果。

台北市飯店業者被疫情傷透了心,但卻在危老找到第二春。如果看到有人捧錢買老飯店,千萬別笑他們傻,人家買的可不是飯店!


住展雜誌何世昌

 

何世昌

◎現職
住展雜誌 研發長

◎經歷
大學教授助教、專欄作家、住展雜誌企研室經理

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