李杰峰:當大馬房東要懂的事:欠繳管理費會怎樣?

全球疫情嚴重,各國國境控管,出入境困難,若在國外有不動產,又沒有委託代管處理,這時就要特別注意,該繳的費用不要忘了。在馬來西亞,沒繳管理費可能會被處以罰款甚至有期徒刑。

首先,管理費(Maintenance Fees)就是區分所有權人按所有權比例,為了管理物業維護公共設備而繳交的費用,而馬來西亞在分層地契管理條例(The First Schedule of The SMA)中,就接近台灣持分概念的Share Unit和管理費間的推算有具體規定。由於馬來西亞的不動產交易均以實坪計價,公共設施多寡是建商在個別推案中的行銷定位,所以每個社區的維護支出差異很大,以吉隆坡市中心的高檔大樓或酒店式公寓為例,一般約在每平方呎0.5~0.9馬幣間(換算約為每坪新台幣125~225元間) 。

再者,公基金(Sinking Fund)是用來處理意外所需的大筆公共設施修繕費用。在台灣,這筆費用來自於建商按工程造價一定比例提撥並移交給管委會,加上新成屋屋主成立管理組織後,再繳足一筆足夠一年管理維護使用的「公共基金」,但日後就不會常態性的繳交。而在馬來西亞,這筆費用則是常態性的與管理費一起繳交,通常是管理費的10%。

租賃實務上,習慣上均由屋主繳交管理費及公基金,避免因為房客漏繳而造成損害,因為未繳管理費依分層地契管理條例(43(5) of Strata Management Regulations 2015)經過一定催繳程序後,可處以罰款甚至有期徒刑,不可不慎。

屋主若拖欠管理費和公基金後,管委會(JMB或MC)將正式寄發追款通知書,若未在追款通知書14天內還清,管委會有權徵收利息,利率為10%年利率,每日計算。同時,屋主在追款通知書14天內仍然沒有還清積欠費用,管委會就有權關閉電子磁卡設備,或停止使用所有公共設施和服務,使得欠費者連出入社區都有問題。另外,管委會有權向地方政府建築物委員會申請查封令(35 of Strata Management Regulations 2015),扣押欠費單位內的動產,查封14天內仍未繳清欠費,則可拍賣動產來抵償拖欠的管理費。

馬來西亞所謂的分層地契不動產(Stratified Properties),也就是台灣所說的區分所有權建物,是都市化後的住房主要樣貌,標誌了現代社會的社區新型態,管理費便是社區自治的經費來源,這樣的生活方式自然與早期的透天或無電梯公寓截然不同,鄰居的數量變多了,彼此間的關係更多元了,權利與義務之間,個人與公眾之間的角色也更複雜了,做為一個負責的不動產持有者,請千萬不要忘了應盡的義務。


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李杰峰

◎現職
信義大馬總經理

◎學歷
政治大學法律系法學組

◎經歷
律師事務所法務專員
信義房屋不動產營業員
信義房屋不動產經紀人
信義房屋店主管
信義房屋區主管