莊志成:「價穩量增」是成屋市場主調

全球受到新冠肺炎疫情威脅,世界各國紛紛採取寬鬆貨幣政策來穩定經濟,同時也將利率調降至接近零利率,甚至是負利率的水準,釋出大量資金進入市場,整體規模與2008年金融海嘯時期相比有過之而無不及。

此外,台灣還有因中美商戰引發的台商回流、壽險業等資金大舉出籠,讓市場資金浮濫,紛紛尋找資金停泊處,不是錢進股市,就是投入房地產,畢竟房地產具保值效果,且與金融商品相比波動較小,我想,在超低利率環境、市場資金充沛的狀況下,而既有的自住需求買盤也持續增溫,加上國內疫情控制得當,推升國內房市轉趨熱絡也是必然。

在這波因低利、資金潮帶動的房市榮景,多數都會區房價也回到歷史高點甚至突破高點,然而房價明顯的漲幅也引發房市過熱的疑慮,投機性買盤似乎也悄然出手,讓市場打房聲浪再起,因此,央行緊盯房市狀況、財政部研擬稅制調整、內政部也擴大稽查預售屋案場,以抑制投機客紅單炒作房市,同時各部會都開始盤點調控房市的工具,積極研擬調控房市措施,希望能超前部署避免房價失控,據說,近期最夯的網路關鍵字,就是「炒房」與「打房」,顯示這件事是大家非常關注的議題。

市場真的有這麼熱嗎?

筆者認為,因疫情而鋪天蓋地而來的資金潮,讓民眾對於房價上漲出現預期心理,為今年下半年的房市增添柴火,不過,預售與成屋市場似乎出現不同的局面,目前房市就呈現「預售熱、成屋溫」的現象。為什麼呢?我想,需要從預售與成屋的購屋負擔談起,一般來說,購買預售屋時,簽約金及開工款大約只需要房屋總價的10%至15%,前期購屋負擔較小、付款輕鬆,資金運用更靈活;若是購買新成屋或中古屋,一確定購屋就需準備總價二至三成的自備款,加上新成屋與中古屋會受到房地合一稅的箝制,短期交易將被課以35%至45%不等的重稅,不僅槓桿操作空間小,也抑制了投機炒作的可能性。因此,我們可以發現近期的預售屋市場除了自住客之外,也吸引不少投資客或投機客鎖定,積極進場,讓預售屋的火熱程度大幅高於新成屋、中古屋,我想,這也是政府考慮出面干預房市的主因。

成屋市場自用長期需求為主

至於成屋市場,根據筆者的觀察,自5月疫情獲得控制後,市場氛圍轉趨正面,遞延買氣出籠,市場熱度的確是持續保溫中,但房價也只有緩漲的空間。從永慶房屋2020年第四季房產趨勢調查統計發現,購屋買方有61%為自住需求,其次為長期置產收租,占比也有32%,顯見目前房市仍以長期需求為主力,而自住客購屋通常會以自身負擔能力為首要考量要件,追價能力有限,從近一、兩個月的交易市況就發現,自住客看屋量甚至還有增加趨勢,顯示購屋意願仍相當高,願意多看多比較,但出價轉趨保守,因為有預算上限的考量,房價上漲推力減弱,因此,對於成屋市場而言,房價沒有炒作的空間,也沒有短時間內飆漲的理由,隨著經濟復甦而緩步走揚,才是健康的房市表現。


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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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