葉國華:都更、危老重建夯 但購買仍須慎選

由於台灣地震頻率高,且目前全台住宅老化嚴重,住宅平均屋齡已來到30年,因此,近年都更、危老重建議題明顯升溫。

根據內政部統計資料顯示,目前全台屋齡超過30年以上的住宅存量就超過400萬戶,當中公寓產品就占了相當大的比例,以公寓產品來說,常見的加強磚造耐用年數僅約52年,若購買老舊公寓使用年限可能所剩沒幾年,但只要公寓若符合更新重建條件且未來又順利推動都更,不僅在居住上能獲得更安全的保障,房價也都有一定漲幅,倘若又位在精華路段上,更是具有推動都更與推動危老更新的潛力,使得這類老公寓產品逐漸受到青睞。

不過,筆者須在此提醒,即便現在都更、危老重建夯,未來具有相當增值潛力,但購買老公寓仍有些缺點須先明白。首先,由於老屋屋齡老舊,因此屋況往往都會有些問題,投資客或前任屋主為了要遮掩房子的缺點,如:漏水、水電管線老舊等,不少會選擇用廉價裝潢來掩蓋,當民眾購買入住後或重新裝潢時,這些沒預期到的缺點屋況就會一一顯見,則需花上更大一筆錢的修繕費用,反而得不償失,加上老公寓多數有抗震力不足的問題,未來若發生大地震,這些老舊公寓其實居住安全將有所疑慮,建議民眾若碰上這類屋齡大且有重新裝潢過的公寓時須小心謹慎。

其次,老公寓多數銀行在貸款的限制上較多,倘若又沒有危老、都更的機會,未來的轉手性也較差,一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50~60年,若屋齡高於30年,不但貸款年限短,銀行核貸成數也低。而且,目前市場上的老公寓屋齡從30∼70年都有,屋齡越高,存在的問題越多,基本的整修裝潢開銷都無可避免,一般的裝修花費不外乎泥作、水電管線、木工、油漆等基礎工程,裝潢費每坪至少5萬起跳,除了工程費用外,還有監工費及設計費須負擔,監工費約為總工程款的3%~10%,設計費則是5%~20%。對欲購屋者來說,不但自備款高,裝潢負擔也將加倍,購買前須審慎評估。

另外,目前民眾挑選老屋,需掌握區域發展,未來才有加速都更的可能。觀察2019年1月至2020年6月台北市公寓實價成交資料就可發現,目前屋齡30年以上老公寓熱門成交區域以內湖區513件最多、士林區484件次之、北投區470件第三。

以內湖區來說,近年內湖科技園區大量的企業進駐、相鄰的南港經貿園區迅速發展及北市府南港「東區門戶計畫」大力推動下,確實吸引不少購屋者進駐;而士林、北投兩區,隨著北投士林科技園區持續開發,未來又有環狀線北環段利多加持,士林、北投地區前景也都備受矚目。這些區域的老屋就值得民眾多加留意。

最後,筆者還是要說,在目前北市房價依舊高不可攀的狀況下,對於想入北市的一般受薪階級來說,總價相對便宜的公寓產品,確實也是一個好選擇。但如果民眾購屋能掌握區域建設題材,了解都更潛力,未來將更有機會替自己資產帶來保值與增值潛力。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華
屋比房屋比價創辦人 葉國華

葉國華 

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
《利他,才是房仲該做的事》(商周)


近年來老屋重建夯,危老案有政策幫忙,申請案件數快速成長,截至10月底,北台灣危老建案推案量已達447億,今年將挑戰500億!尤其這波因疫情成為「慘業」的飯店業,正好趁這一波好好重頭整理一番。想知道危老建案的更多商機,請看本期專題報導。

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