徐佳馨:低利下的資產迷夢

今年以來,不動產市場絲毫不畏疫情,無論在價量上都表現不俗的表現,跌破不少人眼鏡,雖然還沒有到2005年前後的熱度,可是以目前的價格,還能有如此暢旺買氣,也足以讓人驚嘆台灣內部的實力。

面對漲不停的房價,雖然央行理監事會在上一季已經有理監事提醒市場過熱,內政部也開始關注房價漲不停的風險,甚至有立委不只一次提議利用「囤房稅」來達到抑市的效果。

不過,回顧2003年之後,無論是選擇性信用管制,或者是奢侈稅,甚至於房地合一,這些政府措施似乎功效都沒有那麼顯著,即使上路剛開始有點撼動市場,偏偏到了後來,又回歸「基本面」,甚至出現報復性漲價,也讓很多原本寄望政府把房價打下來,能夠「危機入市」的友人們,一而再、再而三的落空,最後只能望屋興嘆。

支撐這一切,無非就是資金與利率。

根據央行統計,7 月金融情況,M1B 和 M2 年增率分別上升為 10.30%、5.89%,分別寫下10年與4年半以來新高,同時,證券劃撥存款餘額、活期性存款月底數和外匯存款期底數均創歷史新高,而外國人新台幣存款期底餘額也來到 2354億元,為2018 年 9 月以來新高,顯示內外資積極市場下,資金極為充沛。

從利率角度出發,五大行庫購屋貸款利率,7月跟6月利率水準持平,都是1.359%,仍處於歷史次低水平,依照目前全球央行的態度,短時間內也不見升息機會。

在這背景下,很難期待資金不往不動產市場流動。跟著這種趨勢,接下來可以預期到的兩個方向,其一,是資金將會持續往低價區移動,特別是具有話題的低價區,抑或是區域內籌碼穩定,但受惠於鄰近區域資金外溢效應的區域,前者是大家都在講的台南,後者得留意彰化或屏東。

其二,是資金往具有資訊不對等的產品與區域流動。例如高價、成交稀少的豪宅、廠辦、土地等,抑或是需要整合、或是熟悉法規能藉此點石成金的標的,同樣是受惠於資金外溢效應話題的區域,會漲價、能轉手的絕對不是雨露均霑,而是強者恆強。

有人會問,資金狂潮下何時會有夢醒時分?以目前態勢,與其憂心夢醒,更該先注意的一旦實體經濟接不上軌,靠著資金撐起的泡沫倏地破滅,廝殺之下所產生的財富重分配。

那時,才是新一波的危機開始。

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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