莊志成:低利時代下 長年期房貸成趨勢

華人傳統「有土斯有財」的觀念深植民心,台灣人對於買房其實有著相當的執念,買房就等於得到了安全感、歸屬感,加上買房可能是人生中最大筆金額的消費,可稱得上是人生大事,因此,大多數人都會審慎考慮各項細節後再決定購買。

除了存夠自備款外,選擇20年房貸,每月房貸負擔較高,但總利息支出少;抑或是選擇30年甚至40年房貸,每月房貸負擔較低,資金較靈活,但總利息支出高,如何選擇也是購屋者的一大難題,不過,根據統計,房貸期數有逐漸拉長的趨勢。

根據內政部不動產資訊平台最新統計,今年第一季新增購置住宅貸款平均期數為269期,相當於購屋者需22年又5個月才能還清房貸,相較於2011年第一季的223期多出46期,等於是房貸期數在十年間增加了3年又10個月,房貸年限從不到18年拉長至22年多,顯示房貸期數有逐漸增加的趨勢,長年期的房貸似乎成為常態。

為什麼房貸期數會愈來愈長呢?我想,可以先從房貸利率來觀察,從內政部不動產資訊平台上的資料可以發現,2008年第一季房貸利率還高達3%以上,不過,在金融海嘯爆發後,各國紛紛降息救市、寬鬆貨幣政策救經濟,而國內房貸利率也隨之下降,期間雖有啟動升息循環,但升息幅度並不大,加上今年初受到新冠疫情影響,3月央行理監事會宣布降息1碼,讓今年第一季房貸利率為1.79%,利率已處於歷史低檔,也顯示利息負擔相對輕鬆。

其實,過去民眾購屋時,房貸以20年期最為普遍,因為房貸利率較高,希望可以盡早把房貸繳完,但房價逐步墊高,即便2013、2014年經歷一波修正,加上房地合一稅上路,讓近期房價平穩,但民眾薪資卻沒有明顯提升,即便近年來銀行對於房貸條件偏向寬鬆,紛紛釋出優惠利率吸客,但面對高房價,購屋負擔仍吃重,民眾還是需要更長年期房貸來舒緩購屋壓力。

另一方面,也因利率相對低廉,購屋民眾在權衡每月房貸負擔、生活品質與保留緊急預備金的狀況下,增加資金靈活度,也是長年期房貸接受度提高的的主因。尤其是年輕族群,因超低利率環境下,買房成本降低,長年期增加的利息支出也減少,部分年輕購屋者就選擇將房貸年限設定在30年,降低每月還款金額,剩餘的資金運用於其他高報酬的投資,不急著還房貸,等累積了較大筆的金額,還是可以提前還款,相對彈性許多。

毫無疑問地,選擇短年期或是長年期房貸其實是「青菜蘿蔔,各有所好」!不同年期的房貸沒有絕對的優劣,主要是讓民眾可依本身的財務能力與需求能有更彈性的調整,不過,我想有意購屋的民眾還是必須衡量自身的財務能力,不要因為長年期的房貸方案而購買了超出自己能力所及的房子,畢竟,長年期的房貸是為了減輕購屋人每個月的房貸還款支出,同時避免犠牲了原有的生活品質。

因此,如果自己不是投資理財的高手,或是手邊有閒錢就會忍不住花光的「月光族」購屋者,那麼最好選擇20年期房貸,當作強迫儲蓄,以免讓銀行賺了很久的房貸利息,自己卻什麼錢也沒留下。

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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