徐佳馨:2018房市兩好三壞 2019怎麼打?

房地產市場好現象雖有資金行情挹注、加上選後的民眾心態,但中長期來說,房價不低、賣壓不小

2018即將走到尾聲,面對2019的住宅市場,許多人都在思考未來會有那些變化?沉潛多年的台灣住宅市場仍有可以期待之處嗎?

確實,各研究單位不約而同預期,2019年整體經濟並不樂觀,需求端減少,消費以外項目的續航力不足,全球經濟進入緩成長,都讓市況蒙上陰影,加上中美貿易戰引發全球經濟震盪,延伸出的企業壞帳風險,也讓市場表現不容易撥雲見日,反映在房地產市場上,雖有資金行情挹注,加上九合一選後的民眾心態,在目前都只能視之為短期話題,中長期來說,房價不低,賣壓不小,持有與移轉成本在高水位,房市呈現仍維持自用為主的微溫格局,換言之,2019年維持現階段基調居多,不容易有太大變化。

2018年,全年移轉量在28萬棟上下,房市留下兩好三壞的局面,好現象包括資金以及九合一大選後的民氣;可是卻有價格處於高點、稅負壓力以及建照使照的高供給,面對新年度,兩好三壞的局面依舊不變,在2020大選前,若無太大變化發生,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,但想要期待野火燎原,目前仍沒有跡象。

整體來說, 2019年仍維持自用客戶為王的格局,不過結構有所改變,換屋族經過多年比價,會發現價格修正有限,基於需求而轉進市場。在信心面支撐下,賣方讓價意願低,買方很難期待2016年到2017年的買方為王市場再現,至於手抱資金的大戶,會持續在市場上尋找好標的,形成「賣方高築牆,買方難稱王,大戶廣積糧」的現象。除此之外,因為國人多數財產集中在房地產,隨著高齡化與少子化,遺贈規劃與節稅需求湧現,這部分也將成為市場亮點;至於低價區受資金與話題帶動,會有短期行情,能否站穩高點,端看基本面而定。

除此之外,由於租金漲房價不漲,投資報酬率提高;加上市場資金仍有去處,因此租賃,或是市場上少有比價基礎的特殊交易增加。不過,由於銀行對於不動產態度仍相對友善,加上利率環境處於低水位,短時間內還不至於出現結構問題,但在重劃區供給爆量,個案表現與市場整體出現分化狀態的現實下,以投資心態進駐的購屋人,凡事小心,步步為營為上。

 

住商不動產徐佳馨

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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