莊志成:房市新增供給源源不絕 賣壓隱然浮現

自2016年房地合一新制上路,投機客退出市場,全台房市交易創下24.5萬棟的新低量後,已連三年回溫,至2019年突破30萬大關,原先預期2020年房市交易將持續穩定復甦,不料,年初就受到新冠肺炎疫情攪局,觀察今年1-3月全台建物買賣移轉棟數較2019年成長8%,但1-4月六都建物買賣移轉棟數日前已公布,前3月年增率還有6%以上,但加進4月後僅剩2.7%,顯示疫情對房市的衝擊已於4月開始浮現。

雖國內本土案例已連續出現近一個月「嘉玲」,但其他各國疫情仍嚴峻,全球經濟面臨前所未有的挑戰,消費減少、投資放緩及進出口下降等問題恐陸續浮現,房市也難獨強,必須審慎以待。

此外,我們也發現到,繼承移轉成長的幅度遠大於買賣移轉,根據建物繼承移轉量與買賣移轉量的比值來觀察,自內政部統計資料自1991年的數據來看, 1991年至2010年之間,繼承移轉與買賣移轉比值約為7-10%之間浮動,不過隨著買賣移轉量減少,但繼承移轉量卻逐年攀升,自2016年開始,繼承移轉與買賣移轉的比值已增至19-20%左右,而2020年1-3月比值甚至已來到21%,也就是說每5筆買賣移轉登記案件同時也會出現1筆繼承移轉登記;繼承與買賣移轉比值大增,可能與老年化社會來臨與高房價有關,加上少子化趨勢下,部分民眾寧願「等房」取代買房,這樣的數據,顯示購屋需求可能因此而減少,必須持續關注。

當購屋需求沒有明顯增加,但市場現有供給與未來新增供給卻有超額供給危機,若從使照量觀察,今年1-3月全台使照量約2萬戶,雖未創新高,但已連續5年維持在2萬戶左右的高水準,其中,新竹、台南與高雄今年1-3月的使照量較去年同期都有五成以上的成長,顯示目前市場新增供給量不小,將有不少新成屋成為餘屋待去化,賣壓增加。

若從建照量來看,全台今年1-3月建照約3.5萬戶,是2006年以來同期最高,創十五年來新高紀錄,若與去年同期相比,則成長6%,一般來說,自建照核發、開工到完工交屋,大約需要2-3年的時間,建照量大增,顯示建商對於未來房市充滿信心,觀察今年以來建商積極獵地,即可看出端倪。

不過,建照量暴增也如同「雙面刃」,一來是建商嗅出市場買氣回溫,積極推案搶市,但相對的,這些新屋都將成為未來二至三年間房市龐大的供給壓力,尤其是重劃區的密集建案交屋潮,是否能順利去化,其承受的價格壓力恐最大,將成為未來最大挑戰。

若從六大都會區分別來看,台北、桃園與新竹縣市是建照量年增率都成長超過六成,雖然台北建照量大幅增加,但長久以來是需求大於供給的城市,預期賣壓相對較小,但桃園與新竹縣市因重劃區多,部分供給量大的區域,未來新增賣壓有加重危機,需要多加留意。

目前市場仍以自住買盤為主力,今年又受到新冠肺炎疫情干擾,未來房市走向仍難預測,不過,若是全球經濟、就業市場衝擊難在短時間內獲得改善,房市復甦之路恐將受阻,加上高齡化、少子化趨勢日益明顯,繼承「等房」成為部分民眾擁房的途徑,購屋需求降低,但市場供給卻暴增的狀況下,房市將出現供需失衡,影響房市健康。

因此,若民眾有購/售屋需求,建議應審慎考量周邊的市場供需情況,擬定購屋及售屋策略,避開新增供給量過大的區域,降低因超額供給而讓自身資產出現減損的狀況出現。

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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