李杰峰:當馬來西亞包租公 要有這當護身符

包租公包租婆人人想當,但想輕鬆收租,躺著錢就進來,恐怕沒那麼容易。台灣近年來「租屋蟑螂」盛行,房客繳了幾個月租金後開始刻意欠租並賴著不走,成為台灣房東的最大夢靨。

在房客欠租狀況下,房東自行換鎖或進入房屋趕走房客等行為,仍有可能構成強制罪或刑事侵入住宅罪。依台灣最新的租賃專法,房客欠租滿兩個月,房東可主張終止租約,房東需先進行催告通知流程終止租約後,提起遷讓房屋之訴勝訴,或藉由先前租約公證,依法申請強制執行。法院會先令轄區員警、鎖匠、法院人員、房東等人會同開門履勘現況,再次給房客相當期限搬遷,然後法院才會由房東找搬家公司陪同進入清空房客東西,整個訴訟及執行流程耗時甚久。

在海外當包租公,前述問題肯定更讓人頭大,所以了解當地相關法律制度很重要。

依馬來西亞法制,如果房客欠租程度已達租賃合約(Tenancy Agreement)終止條件,便可發出終止租約通知,該終止條件可自行約定,包括欠租或其他約定事由。然後向房客提出遷離通知(Eviction notice),給予合理寬限期(Grace period)進行搬遷動作,當然房客在正式點交時,仍應繳交所有逾期租金及完整歸還租賃時家電家具各式附隨用品。

但若是房客屆期依然拒不搬遷,這時就可委任律師向法院申請驅逐令(Eviction Order),法院核准後,會指派法警(Bailiff)執行驅逐房客,如果驅逐時房客有抗拒不配合的狀況,實務上法院可按馬來西亞刑法規定(Section 353 of the Penal Code),以妨礙公務判處房客2年以下有期徒刑併科罰金。

申請驅逐令所需法律流程約在3到4個月之間,相關費用包括律師費合計約4,000~5,000令吉(約28,000-35,000台幣),雖然法律程序仍然需要相當時間及金錢成本,但由於執行上最終能有公權強制力介入,確保房客遷出,海外房東不用怕房子被人佔據而拿不回來。

海外置產的優勢在於能找到台灣以外的利基市場,但是如果找不到讓人放心的物業管理,要自己做一個處理專業事項的海外包租公,恐怕沒那麼簡單。租賃代管實務上,由於法律程序耗時較多,大多欠租糾紛藉由物管人員溝通協調處理,應該更有效率。切記海外置產時,不要只重視高投報率,尋得可靠的助手才是海外置產的核心。

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李杰峰

◎現職
信義大馬總經理

◎學歷
政治大學法律系法學組

◎經歷
律師事務所法務專員
信義房屋不動產營業員
信義房屋不動產經紀人
信義房屋店主管
信義房屋區主管

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