徐佳馨:降息肥到誰?

降息雖然已經是上個月的事情,可這波史上超低利率,在帶動房地產交易之前,已經明顯帶動民眾對不動產的討論,效果著實驚人,這些討論之中,多數看好資產與商用前景,但對於住宅市場,看法卻莫衷一是。

先談住宅思維,或許可從2000 年後五次降息潮中的後續影響,略窺一二。

綜觀過去五波降息,分別為2000年~2001年為降低網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊,接連降息11次、共降息10.5碼,當時平均房貸利率約6.81%,仍在高檔,到2002年再降一波,而2003年、2008~2009年因SARS、金融海嘯等因素,央行又多次降息,其後,2015年~2016年為振興經濟,又再次祭出累計降2碼的降息。

同步觀察其前後年間的移轉量,能夠發現五次大降息都造成後一年的成交量上揚,其中以SARS發生隔年突破40萬棟最為人津津樂道,甚至被作為「降息等於買氣大增」的鐵證。不過雖然每次降息後都能反映在成交量上,可是共降息2碼的2015~2016年,卻未讓2017年移轉棟數大幅回升,推估與高房價、房地合一新稅制有關。

為什麼會有這狀況,說到底,不脫是關鍵台灣房價在過去二十年飆漲,平均薪資成長幅度卻遠不及房價有關;此外,利率跌跌不休,差距越來越不明顯,自然挹注效果也沒有那麼強大。

可是即使如此,硬要說那些產品還能獲利,不脫是低總價、低基期、具話題與轉手性的標的,仍頗有想像空間;如果能在寬限期間有點租金收收,那也依舊能有買方追捧。

至於資產與商用呢?

除了進入門檻高、籌碼單純、價格仍有空間等因素外,低利環境下,誰能從銀行槓桿出最多資金,誰最有利。也因此,建商買土地、公司購置資產,財務壓力相對輕鬆,加上若有機會能重新包裝成收益型商品,之間的利差累積起來也不無小補。在這舞台上,可以預見的,是資金不斷追逐,只是換誰當主角的差別而已。

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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