莊志成:少子化 「人口遷徙」成房市引力!

這些年「少子化」的問題經常在探討房市走向時,被擺上檯面上討論,最常見的論點是房地產需有足夠的人口做後盾,在這種立論基礎下,少子化總會被視作是一隻衝擊房市,令其價量表現都受牽制的灰犀牛。

但是,在討論相關議題的時候,我們不能忽略人口淨遷入這個數值帶來的購買潛力,從過去幾年台灣各地房市的差異化表現裡,也許可以摸索出正確看待人口與房市連動關係的持平論點。

我想說說這個話題的念頭,來自於前陣子不少人討論的內政部戶政司有關各縣市現住人口遷入、遷出登記這份報表,報表裡有個叫「淨遷入」的項目,其數字得自於各縣市總遷入人口減掉總遷出人口。

內政部去年在108年第7週的統計通報上揭露過全台六都民國101年至107年間淨遷入累計正成長人數,我們可以很清楚地從報表上發現那六年裡桃園市與台中市的淨遷入人口始終高居第一名與第二名。這個排名在最新的統計裡出現了一些變化,新北市已從第三名躍登為第一名,桃園與台中則各順勢退了一名。

換句話說,從其他地區遷入這三個都會的人口,減掉其遷出人口後,淨遷入人口數都大幅提高,其中桃園市與台中市的淨遷入人口已經連續十三年保持正數,為其房地產市場帶來豐沛的糧草與動能。

新北市2019年淨遷入人口較前一年增加3.8倍,原因不外乎前些年板橋江翠等重劃區大量推案後,新屋陸續交屋入籍,以及淡水輕軌通車,活絡了淡水當地房市等。隨著環狀線捷運分段陸續通車,新北市未來好些年應該都還能拿台北市的大量遷出人口「進補」,為房市加柴添火。

桃園市淨遷入人口成長多年不墜的原因很多,往年最重要的原因在於比價效應,在台北市與新北市房價飆漲的那些年,買不起兩地房子的民眾只能外溢到房價相對便宜的桃園置產,2014年桃園升格改制為直轄市,在來自雙北的推力與來自桃園市本身的吸力加乘作用下,桃園市一下子就成了個人口大吸盤,2015年桃園市的淨遷入還創下36668人的歷史紀錄,有如「桃園障礙」。桃園市長鄭文燦豪氣干雲發下宏願,稱十年內桃園人口將超越台北市。

我覺得桃園市人口能夠高速成長,還有三個原因,一是捷運綠線最快2026年就可以完工通車,「三心六線」的公共運輸建設也如火如荼進行中,二是桃園的生育補助等社福政策真的很吸引人,三則是桃園市中高階就業機會並不少,移居桃園後,你不一定還得選擇當來往桃園與雙北市的通勤族。

台中市多年來也都是中部各縣市的人口大盤,來自苗栗、彰化、雲林、南投的人口不斷移入,讓房地產交投始終維持相當程度的熱度,相信捷運綠線通車前後,北屯、西屯與單元一、二、三等新興重劃區等地還會有一波推案潮。不過或許是因為房價也高了,導致2019年淨遷入人口在連續四年破萬之後,也下滑到7482人,未來還需繼續觀察。

雖然在低生育率背景下,人口紅利會逐漸稀釋,但是人口遷移帶來的需求卻是具體且可以掌握的。面對少子化問題,業者自己要懂得因勢利導,尋找人口遷移帶來的機會點。對購屋消費者來說,房市短期內應不容易大漲與大跌,先摒除投機獲利的雜念,緊盯著人口移動的趨勢買一間好住好生活的房子,或許這才是應該遵循的正道。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

延伸閱讀:

你可能還喜歡