徐佳馨:說好的房市暴衝會來嗎?

一如外界預期的,央行降息了。

在連續14凍之後,一碼的幅度出乎外界意料,再加上注資2000億,央行手筆更勝2008年金融海嘯,而由於這次狀況特殊,房貸利息將會是史上最低。

根據過去歷史經驗,只要利息低,財務槓桿高的房地產,就會一路向上,這也讓市場出現「房市可能暴衝」的聲音。

不可諱言,在史上最低的利率環境下,資金往資產移動水到渠成,可是在房價經過2016年低谷轉身向上之後,這一波降息到底能不能夠再次吸引資金轉戰房市,寫下新高,頗值得注意。

原因之一是這一波的背景,是疫情帶來的經濟蕭條,資金即使有避險思考,在這當下,周轉性較差的房地產現貨,並非是最佳選擇,如果真要購買現貨,更好的選項其一是沒有折舊問題的土地,其次,是不要佔有太多資金部位,且還有穩定收益的商用不動產,最好還能套出利差的產品。

更明白些說,住宅類型的產品,並不會讓這些聰明錢傾心。

畢竟,不動產雖然能因為利率受惠,可是先天的轉手性差,如果以避險為思考, 相較於現貨,具有穩定收益的證券化商品,可能才會是資金橫流下,最受歡迎的投資標的。

這一波更要注意的,是財富重分配,以及大資本利用槓桿套利,雖說房市可能暴衝,但不少自用客戶的購買力在股災中受到重傷,中小企業受到無薪假與公司倒閉的影響,從買得起,變成買不起;對銀行來說,當低利成為常態性的不可承受之重,對不動產的風險思考與寬鬆的那把尺,將成為房價是否全面性暴衝的重要關鍵。

但如果真的發生了,不用高興太早,泡沫怎麼起來,終究到最後是要還的。

至於未來呢?歷史告訴我們,不可預期的災禍都是另一個形式的天啟,無需過度恐懼,也不要幸災樂禍,對自己和對世界多一點溫柔,必然就會多一些面對未知的勇氣與智慧。

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全球一片降息聲中,中央銀行今年首次理監事會議決議降息一碼,影響所及,各銀行房貸利率也陸續跟進調整,原先固守的1.56%鐵板價向下修正,甚至跌破1.5%大關。在此史上最低房貸利率的時代,什麼是民眾需要注意之處?請看以下報導。

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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