曾敬德:SARS抄底危機入市 不能疫概而論

《不動產買賣透明化 實價登錄全揭露》專題

市場在討論新冠狀病毒疫情擴散,國內是否會複製SARS經驗,是個抄底危機入市的好時機,若比較目前房市所在價位與金融背景來看,兩者狀況可以說是截然不同。

在SARS爆發之前,2000年大環境景氣受科技泡沫而呈現衰退,房市也呈現量縮價跌的走勢,2001年台灣首度出現經濟負成長,失業率飆升到5%以上,當年底本國銀行逾期放款比率高達11.26%,房市大環境急凍,整年度買賣移轉不到26萬棟,創下新低紀錄。

政府為了救市接連提出數千億的鉅額優惠房貸,同時也祭出「土增稅減半」的超殺政策來激活房市。對於民眾最有感的莫過於明顯下降的房貸利率,五大行庫新承做房貸利率從2000年初的6.5%,到2002年底急降至4%。當時台北市一間公寓大約5、600萬元,假設全額貸款每個月房貸利息大約2萬,與每個月兩萬左右的租金相仿,在租不如買的基本面支撐下,房市景氣築底回溫。

2003年房市復甦的腳步因SARS而受阻。當年4月台北和平醫院封院後,民眾感到恐慌減少出門,看屋人數減少,當年第二季買賣移轉量年減一成,原本年初站回2字頭的北市中古住宅均價,第二季也回落到19.96萬。不過隨著疫情落幕,下半年房市重返復甦軌道而反彈,且一路邁入長期多頭走勢,至今漲了足足兩倍,也因此,SARS買房子的民眾相當慶幸當時的決定。

當時SARS時期政策利率環境很明顯的走「大補貼、大優惠以及大降息」,有助於活絡土地或房屋的買賣,加上大環境經濟成長復甦,同時大幅降息「買比租划算」,許多環境支撐下才造就房市走向一路多頭,其實跟SARS疫情沒有關係。

目前房市政策在於都更、社宅以及租賃產業及租金補貼等調整供需結構的面向,並沒有激勵買賣市場的作用。且現今房貸利率僅有1.6%,沒有多少的降息空間,難以重演SARS前後時期的降息紅利。

此外,目前台灣已經邁入高齡化社會,首購族較2000年初期減少,重要的是投資客受到房地合一的抑制也不可能像SARS之後那麼活躍。SARS之後的價量齊揚,也是因為當時房價基期低,全台房價所得比不到5倍;而目前8倍以上的房價所得比,對許多年輕族群來說門檻太高,甚至投資客也認為沒有獲利空間。所以這次新冠狀病毒疫情過後,房市或許回到原本溫和復甦的走勢,但不會像SARS過後上演大行情。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

信義房屋曾敬德

曾敬德

◎現職
信義房屋不動產企研室專案經理

◎經歷
蘋果日報地產記者


延伸閱讀

實坪比價掌握2要點 條件相似、車位拆價

春江水暖仲介先知 去年佣收4年最佳

蝴蝶效應 你的包裹正改變店面生態

台北的老問題 購屋人出走找「鮮肉」

捷運宅保值也是會跌價 但跌少、好租又好賣

預售實價揭露 看看香港這樣做

三個指標看房市景氣