卓昱延:4大面向 看2020高雄房市

2020年剛開始不久,旋即爆發武漢肺炎的黑天鵝事件,不僅航空觀光業首當其衝,餐飲服務業等也受到波及。而房市在今年初逢總統大選及農曆新年,來客本來就比平常略少。年後又受此波武漢肺炎影響,民眾怕遭感染而減少外出或到密閉空間。根據多個銷售現場反應,客戶確實比平時少了15~20%。

今年後續高雄房市走勢會是如何呢?本文僅以客觀角度,提供以下幾個面向值得大家注意今年的房市現象:

一、供給量大根據房屋廣告公司統計,目前高雄已公開正在銷售的量約31000戶,其中預售約有27000千戶,佔了將近87%。成屋庫存僅剩4100多戶。而即將於上半年陸續進場銷售的個案統計至少有4000戶,其中預售也占了六成。線上銷售中總量屆時會逼近35000戶。這還不包括今年初迄今幾乎兩三天就有土地成交消息以及申請好建照的土地開發。

預售量遠大於成屋量的原因在於,104~106年房市低迷,報開工數縮減,當時開工的建案於去年完工。而107年起房市漸復甦後,建商開始有信心積極預推新案。甚至中北部建商也相繼往南部推案插旗。

而翻開過去幾年高雄新屋過戶數量,一年頂多過戶約8000~9000多戶。換句話說,若無太大變化,目前的推案量體要約四年才會過戶完。

二、土地成交量大價漲房仲統計,去年高雄土地成交總金額約近800億,成交筆數年增13.5%,面積年增42.8%。至於地價飆漲, 以楠梓高雄大學重劃區援中段土地為例,住四土地從105年底約24萬/坪,三年來已漲25%到至少30萬/坪。又以鳳山77期重劃區保成段為例,住二之三的土地,從107年中的28.5萬/坪,一年半後已漲到38.5萬/坪,漲幅更達35%。除了少數大建商買地是為了增加庫存先養地外,其餘購地後要立即開發的建商,土地成本勢必增加。

三、營建成本大漲,工期拖長依高雄市不動產開發公會資料顯示,大樓申報開工戶數從106年4891戶,107年8743戶到108年達10094戶。兩年來已成長106%。興建量大造成了缺工搶工的情形嚴重。不僅發包成本提高,原物料成本如混凝土等同時間也漲價。經實際計算比較,高雄營建成本這兩年已漲15~20%。而缺工情形又會導致施工期的拉長,利息成本亦會增加。

舉例來說,高雄市做連續壁地下室工程的廠商沒幾間,確定要動工前半年,就得提早和廠商預約排隊。其餘如模板、紮筋、泥作工等廠商,也經常發生工班不足的情形。這和營建勞動人口年齡老化、年輕人不願意投入這種勞力工作也有很大關係。

四、武漢肺炎的影響農曆年前爆發的武漢肺炎至今已一個多月,台灣疫情目前雖掌控得宜,但從口罩、酒精搶購到最近幾個境內感染案例出現,不少民眾仍會感到恐懼進而減少到家裡以外的密閉空間。
短期來看,銷售案場來人數減少會直接造成成交數量減少。但由於房貸利率、土融建融利率皆在低點,賣壓相較十幾年前SARS期間是比較小。

總結:在土地、營建成本皆漲的環境下,高雄房市今年原需反映成本調高售價。但供給量偏大,競爭激烈,武漢肺炎不確定會不會更嚴重,亦不知會持續多久。故,個人認為,上半年高雄房價應會持平,尚不至降價求售。下半年,若疫情沒減緩或平復,甚至不幸發生嚴重社區感染,則會更加深各行各業景氣衰退。大家薪資收入減少,恐會造成房貸壓力,甚至斷頭法拍,開始出現。買氣下滑後,房價勢必也會受到影響。反之,若下半年疫情減緩,則房價有機會緩漲向上。

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卓昱延

◎現職
歐美建設機構董事長特助

◎學歷
Imperial College London – Bachelor of Science, Mathematics

◎經歷
大高雄不動產開發商業同業公會理事
大高雄不動產同業公會新世代委員會第二屆會長
大高雄不動產開發商業同業公會候補理事
高雄市建築經營協會候補理事
高雄市建築經營協會園冶獎典禮組副召集人
高雄市建築經營協會園冶獎宣傳組副召集人


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