葉國華:為何買房?你最需要關注的是這個

近期2019年全年房市交易是否可以突破30萬棟「榮枯指標」成為市場關注的焦點。2020年房價會不會漲?交易量會不會增加?成為不少人茶餘飯後的討論話題。但似乎大家都忘記,買房是為了「居住」而不是只有「投資增值」,居住安全才是買房民眾最需要關注的。

由於目前全台屋齡超過30年以上的住宅存量超過400萬戶,佔住宅存量約五成,預估未來十年在不計入新增供給下,老屋佔住宅存量將超過七成,成長速度相當驚人。這些老屋多在921地震前所蓋,普遍有耐震強度嚴重不足的問題。以2016年台南大地震所造成的人員傷亡來說,北市府就曾估算,光是台北若發生一樣地震,將會倒4000棟房子、死6萬人,對於地震頻繁的台灣來說,台灣推動都市更新其實已到刻不容緩的地步。

目前主要都會區中,雙北人口集中,住宅老化問題特別需政府單位加以重視,根據內政部資料統計,近五年來雙北市無論是「住宅平均屋齡」、「屋齡50年以上老屋宅數」、「屋齡50年以上的超老屋佔比」,多項「房屋老化數據」全面走高。北市住宅五年來平均屋齡增加3.13年、新北增加2.46年;屋齡50年以上的超老屋宅數,北市五年增加約3.7萬宅、新北增加約2.7萬宅;屋齡50年以上老屋佔比,北市五年增加4.12%,新北增加1.51%,都顯示雙北房屋老化的嚴重問題。

另外,根據內政部統計也發現,到2019Q3為止,北市屋齡50年以上超老屋數量,「中山區」、「中正區」、「萬華區」宅數都約1萬宅上下,而「大同區」內的超老屋佔比甚至已高達20.96%,居雙北主要各行政區之冠,等於每五戶就有一戶屋齡超過50年,屋齡老化相當驚人。至於新北,雖然各主要行政區屋齡50年以上的超老屋佔比在1成以內,但目前人口聚集「三重區」超老屋數量也高達1.3萬宅,「板橋區」與「永和區」也都有4300~5700宅左右的超老屋數量,老屋維護問題也相當值得重視。

對此,筆者認為,近年政府雖積極推動都更,除公告「危險及老舊建築物條例」,提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因,希望加速老舊建物之改建外,又成立「國家住宅及都市更新中心」,以全新形態的「行政法人」,解決既有行政機關人力不足及法規不易整合開發的限制,協助「公辦都更」及「公共住宅」推動;此外,內政部與財政部還整合八大公股銀行、台灣金聯與農業金庫,聯合組成「台灣金融聯合都市更新服務公司」,主推「危老改建」,針對一般社區住戶,提供整合、規劃、設計、估價等專業服務,協助住戶產權與資金信託管理、優惠融資,發包或嚴選開發商協助改建…等,種種立法與措施,確實顯示政府想推動都更的決心。

不過,實際來看,目前都更推動速度真的趕不上房屋老化的速度,以台北市來說,近年北市府審議都更速度雖有加快,但房屋老化狀況依然愈演愈烈。因此,未來公權力是否可以強勢介入主導都更,將是全台屋齡老化問題能否舒緩的關鍵。

由於,目前台灣的都市更新制度設計,主要是藉由『利益』所驅動,中央與地方政府為了加速推動都更,往往祭出各項獎勵方案,除稅費減免,容積獎勵更是常見的手段,但因缺乏相關配套措施,不僅造成民眾對於都更有錯誤期待,很多都更案推動不下去的原因,利益擺不平,也成為目前都更推不動的主因。

目前全台都更推動緩如牛步,顯見單從『利益』來趨動都更,只是讓都更陷入死胡同,難以推展,對都市長期發展也非好事。目前都更推動除有賴政府積極修法、推動外,民眾也應提高參與度,不能民調9成以上都支持推動都更,一旦實際參與配合時,牽涉到個人利益就不顧整體公益,成為阻力。如此結果,一旦發生災難,最後承擔苦果仍將是全體民眾。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
 《利他,才是房仲該做的事》(商周)

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