張欣民:建商漫天喊價 到底是在玩什麼把戲?

近年底房市相關統計數據陸續公布,一一都印證了今年房市的好光景,在諸多房市好光景當中,大家對於市場中紛至沓來的天價成交現象,可能印象特別深刻,在房市景氣剛剛萌新芽之際,建築業者就紛紛高調喊成交,漫天喊價究竟是為了什麼?

2019年房市中這種高調喊成交的案例可能是歷年之最,喊出之高價可能也是歷年最荒謬,這裡也不想一一臚列,反而又幫這些建築業者打廣告。這些漫天喊高價成交的案例,明眼人一看,就知道是左手賣右手,是自家人在「造價」。當然也有看似不懂行情的「大盤子」天價購屋的案例。

房市當中有一句話說:「成交就是行情」,況且我們是一個自由的市場,一個願買一個願賣,成交行情高低,誰也沒有置喙的餘地。只是這些在外人看來不可能的行情,還是引來市場諸多的議論,這裡就依這些市場之言的層次高低,逐一跟大家分析。

業者暗夜吹哨自我壯膽

首先,會不會是業者暗夜吹哨自我壯膽作用,房價要能往上揚,要有相當的市場買氣才能夠往上推升,誠如股市中常說的,量先價而行,今年房市交易量增是無庸置疑,但也只是小幅度的回升,全年總交易量能否突破榮枯數30萬件都還有疑慮,更不要說跟過去動輒40~50萬件的大量交易比較,可以說是還差得遠呢!

沒有過去的交易大量,也沒有外部環境的超大利多,房價卻頻頻喊天價,或是以自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的揣揣不安之外,應該也激不起市場上太大的迴響或認同。

欲圖達到房價往上的「定錨」效應

其次,大家很容易想到的,是業者要靠這些動作來達到房價往上的「定錨」效應,房地產市場的特性之一就是房價具有僵固性,不管整體房市或是個別區域市場,自然而然地會形成一個房屋價格區塊,除非有重大建設或是特殊的價格破壞,這個刻板的價格區塊是很難被打破的。

很常看到的案例是,在一個房價天花板40萬的區域,若有人硬要推一坪50萬,民眾很有可能會認為這業者「頭殼壞掉了」,怎麼可能會有如此高的價格,怎麼會有人買這麼高價的房子,因而就會買不下手,特別是區域客更是如此。

在這種情況下,業者還願意「裝傻」做出往天價「定錨」的大膽舉動,並不渴望全面改變區域客已經錨定的刻板印象,而是要做給區域外的潛在買家看的,而且也並不是期望成交價就能夠達標「定錨」價位,所謂求乎其上,得乎其中,業者就足已!

拉抬自家集團的資產價值

當然還有一種可能,幫自家集團的資產價值重新盤點,談到這一種可能性,大家很可能就會想到國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,1987年國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國有財產局標這塊國有土地,沒有第二家出手的情況下,國壽卻以當時天價行情每坪90萬強勢取得土地,就有學者說,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。

過去沒有實價登錄,藉著國產局公開標售動作,來「公然創造行情」,似乎是個很合理的聯想,只是今年看到的業者知「造市」或是「造價」,應該是比較侷限於自家建案行情的拉抬罷了!應該沒有國壽當年的大格局思維吧!

股市房市聯手的炒作想像空間

最後,業者不管是左手賣右手的「造價」,甚或是不同業者間的大力「捧場」,有人就懷疑其中是具有「故事性」的,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了,其操作手法,就很像過去股市常見的公司派與市場派之間的合作模式。

假設有上市建商有大案子要推出,事先相關人等在該公司股價低點時就都先行進場,等到大家都已建好相當部位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,這等於間接發布了公司利多,當然這些製造公司利好的消息不會只有一起,可能會是一波接著一波的釋出。

這時股市分析師自然就會配合開始說故事了,說該公司因該建案可創造多麼驚人的營收,EPS貢獻度又是多少元,股價自然是步步高升,事先布局的相關人等,在預期獲利目標達到安全下莊後,剩下的房子有沒有賣掉都不重要了,反正大家都已經口袋滿滿,隔一段時間後,或許還可以故技重施,所有流程重新再跑一趟,又在股市賺一次也說不定。

或許這種房價與股市的連動,已經是箇中最高層次的操作,但也可能只是一種市場上的陰謀論,但真的有沒有這種可能呢?或許也就如人飲水,冷暖自知吧!

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張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


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