王維宏:是什麼推動新一輪的辦公室大多頭?

長期以來,台北的辦公租金行情,呈現近乎水平的走勢,除了少數新蓋的辦公大樓,偶有超越行情表現,但多數時間,相比於辦公售價隨著整體不動產市場上上下下,講到台北市辦公租金,幾乎都是上也上不去,下也下不來。

但回顧過去四十年來看,辦公租金行情並非都是長期積弱不漲,台灣從一二級產業,往三級產業邁進的過程中,辦公室的需求也日漸提高。建設公司也開始在南京東路、中山北路等地開始蓋起一棟棟辦公大樓。

台北的辦公租金過去有兩次大多頭,分別是1990年前開放證券商的設立,隨著股市第一次攻上萬點,新設證券商將辦公室需求推向首波高峰,第二次則是2000年之前,網路科技方興未艾的時代,催生新一波科技產業的辦公室需求,但隨著.com 泡沫化,第二次多頭也告終,原本第二次政黨輪替之後,馬政府上台推動兩岸三通,市場想像會有許多陸資來台設點,可望替疲軟的市場帶來新一輪需求,沒想到在2008年爆發美國金融海嘯,也澆熄了當時的復甦跡象,至此台北辦公市場又陷入了一灘死水。

沒想到2018年始,台北市的辦公市場似乎又見到春燕,辦公室空置率頻創新低,台北101、南山廣場、國泰置地廣場為首的一批頂級辦公室,成交租金也頻創新高。市場人士紛紛走告,辦公市場又復活了!

我仔細思索後,歸納出以下三個原因,第一點,也是最重要的,就是內湖科技園區的飽和,由於過去政府在內湖輕工業區開放了大批廠辦興建,等於將市區的辦公需求引導至內科,十幾年內供給了80萬坪以上的樓地板面積,間接稀釋了辦公租金的上漲力道,也造就後來長期租金疲弱的漲勢,但隨著內科廠辦的空置率也來到5%以下低點,整體市場開始出現供不應求現象。

第二點,市區部分辦公大樓已屆三十年屋齡,紛紛計畫拆除都更,短期內減少了市場的辦公存量,原本的房客只好就近尋找辦公空間,相較供給減少需求反而增加,一來一往推動租金上行。第三點,則是新增需求的增加,近幾年隨著產業型態轉型,網路及新創公司的大量崛起,帶來了新一輪的需求,另外服務上述行業的大型共享辦公業者,也成為成長最為快速的業種之一,積極在市場上租用頂級辦公空間。

綜合上述三點,造就了自2018年以來的辦公市場第三次大多頭,相較前兩次都是產業驅動的上漲,此次的多頭端視網路及新創公司的需求能持續多久,或是有其他新興產業例如雲端、綠能、物聯網等產業等能接棒演出,值得留意的是WeWok等共享業者狹著龐大創投資金快速擴點,但未來若資金斷鏈,可能再度衝擊目前辦公市場。

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王維宏

◎現職
信義全球資產  顧問發展部經理

◎經歷
信義全球資產  專案經理
信義房屋商仲部  主任

 

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