莊志成:人口結構改變 驅動房市質變

2016年房地合一稅上路以後,使短期持有房地產的交易成本升高,投資客幾近消失,全年建物買賣移轉棟數僅24.5萬棟,交易量創下歷史新低,市場氣氛十分低迷。然而,在經濟緩步復甦的狀況下,房市交易量有逐年回升的跡象,永慶房產集團推估2019全年交易量約28.8-29.5萬棟,有望突破2015年的交易量。

近期沒有新的房市政策推出的情況下,投資客依舊無法短期創造利差的市場中,是什麼推升了房市的交易量呢?

「剛性需求」成為這些年支撐房市的關鍵,房價在經過了3至4年的修正後,目前房價處於盤整的格局中,有自住需求的民眾逐漸出籠,帶動了交易量的上升。

不過,近年來又有一個熱門的討論議題,那便是「人口紅利」,在少子化的影響下,國發會推估我國自然增加數將於2020年由正轉負,總人口數則將於2022年呈現負成長,甚至在內政部的統計資料中,今年1-10月的自然增加數已經為呈現負成長,與去年同期相比減少了約五千人。在人口紅利的逐漸消失的環境下,許多人都直覺地認為未來房市的需求也會隨之減少,房市是否就只能悲觀看待呢?

讓我們來看另外一個數字,依據內政部的人口統計資料顯示,我國戶數呈現逐年增加的狀態,主因是在於家庭生活型態的改變,在近十年的統計資料中,全國1-2人的家戶比例持續增加,由2008年的45.9%上升至2018年的53%,而4人以上的家戶比例則由36.2%下降至28.8%,這樣的結果顯示,我國家庭型態逐漸從傳統大家庭轉變成為小家庭。

此種轉變的原因可能來自於個人隱私意識逐漸提升,子女與父母同住一間房子的意願降低,因生活習慣不同、價值觀不同,「距離的美感」更顯重要,而對於市場敏感的建商也因應家庭型態的改變,規劃出與不同以往的設計,將原有大坪數四房物件,改造成為兩戶、小坪數的空間,或是將兩戶相鄰(或同樓層)的設計為分為兩種型態,將長輩及子女的需求分開,提供給長輩較寬敞的客廳及廚房,而子女則規劃較多的私人空間,透過空間機能的改善,吸引想要與親人保持點曖昧空間的民眾,或許這正是未來新屋規劃的一大趨勢。

綜觀以上,即便人口逐漸走向負成長,但家庭結構的轉變驅動了房市出現質變,因分戶讓購屋需求有所支撐,而現階段以自住、置產需求為主的市場,買方追價意願低,使價格不會有太大的起伏,雖然少了飆漲的機會,但有助於健全房市,使住宅回歸供需面。因此,在房市價格盤整的格局下,若是有購屋需求的民眾,不妨就開始看屋議價,大膽出手吧!

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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