葉國華:不動產傳承 該贈與、繼承或買賣?

近年低薪、高房價,使得年輕人財富不易累積,目前年輕人想在20~30歲靠自己存夠錢買房相當不容易。如今有愈來愈多父母擔心子女買不起房,不論是為了想資產轉移進行「節稅」或是想幫助子女置產,都紛紛開始思考如何將名下房產作最有效的移轉規劃,有人選擇贈與房產,有人選擇等待繼承。

由於,目前不動產傳承方式大致可分為「贈與」、「繼承」或「買賣」等三種,但究竟哪種節稅效果較佳?還是各有優缺點?需要注意什麼?以下筆者分別進行概述,供想資產移轉規劃的父母參考:

一、「贈與」房產:

過去「贈與不動產」給子女比「贈與現金」節稅,但現在「贈與不動產」可能划不來

過去在房地合一稅上路前,贈與房產給子女進行節稅相當常見,舉例來說,假設有1,000萬的資產想贈與給子女,若採「現金贈與」,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基達780萬,以贈與稅率10%計算,父母需負擔78萬的贈與稅額;但若改贈與市價1,000萬的不動產,則依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作成本,假定為220萬,扣除每人每年贈與免稅額220萬後,贈與稅基為0,也就是無需負擔贈與稅,相較「現金贈與」還少了78萬的稅賦,因此,過去「贈與不動產」給子女還比「贈與現金」划算。

不過,上述案例,在房地合一稅上路後,就變的大不同了!假定該不動產在贈與1年後因故以1,100萬出售,依照房地合一稅規定,房子取得成本需以220萬計算,而不是1,000萬,在不考慮土地增值狀況,則與售價的差額880萬(1,100萬-220萬)視為獲利,持有1年以上、未滿2年房地合一稅率為35%,計算後得出需繳納稅金為308萬,跟「現金贈與」只繳78萬相比,「贈與不動產」還多繳了230萬稅金,而且還不包括贈與不動產需繳納的土增稅,想贈與房產節稅反得不償失。

二、「繼承」房產:

目前房產留到繼承給子女最簡單,但子女後續轉賣可能有高稅賦需注意。

以目前稅制來說,筆者認為不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。主要原因在於依據土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅,再加上遺產稅又有1,200萬的免稅額度,還有不少扣除額,上述案例(市價1,000萬的不動產)使用繼承方式,子女將不用繳納任何稅金。

不過,用繼承方式仍有其缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

另外,使用繼承的方式,若後續子女出售變現的話,也會因父母不動產取得的日期而有不同納稅標準,有可能需要負擔高稅賦,需要特別注意。

以父母「取得」與子女「繼承」日期都是在2016年1月1日房地合一稅制實施之後來說,需按房地合一新制計算,此時,因以繼承時「土地公告現值與房屋評定現值」做為成本來計算獲利,短期交易仍可能負擔鉅額稅負,需特別留心。不過,若不動產是在2015年12月31日以前取得,而在2016年1月1日以後繼承,則子女日後售屋可選擇按舊制以土地公告現值、房屋評定現值課稅,或按房地合一新制的自住優惠條件課稅,則有機會較省稅。房產不同取得時間點,在房地合一稅上路後,課稅方式明顯大不同。

三、「買賣」:

透過搭配贈與子女現金,讓子女買房,可避免子女後續轉賣被課高稅賦

而對於資產龐大或是不想運用繼承方式進行財富傳承想主動出擊的父母,筆者建議可考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女籌得購屋資金。

以夫妻兩人每年合計440萬的贈與免稅額,持續贈與3年後,依目前全台平均購屋總價約1萬上下來說,子女大多就能用受贈的現金,向父母購買要傳承的不動產。另外,若房屋總價較高,配合子女已成年,也可搭配房屋貸款,更能大大縮短不動產移轉的時間。

另外,因採「贈與現金買房」,子女未來出售不動產,房地合一稅認定的取得成本,也會是當初的買價,再加上子女若在持有期間,設籍連續居住滿6年,並無供營業或出租使用,又符合房地合一「自住減稅」的規定,將可擁有售屋獲利金額在400萬內可免稅額度,即便超過400萬部分,也僅按10%低稅率課徵,將有機會大大省稅。

由於在2016年1月1日房地合一稅實施之後,目前房產傳承方式節稅效果變得相當複雜,筆者提醒有意將房產移轉子女的父母,再進行各項作業前,除了要先了解自己房產取得時間點,是否需適用房地合一新制規定外,還需要多一層思考:「就是子女將來如何處置?」如果子女可能將不動產在短期內出售變現的話,原先規劃就需要進一步先試算到底是否划算。

由於各種房產傳承方式都有其優缺點,效果也大不同,民眾做資產規劃前,建議找尋專家諮詢才能有保障。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
 《利他,才是房仲該做的事》(商周)

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