葉國華:危老改建為什麼這麼熱?

近年危老議題升溫,自政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」後,至今已逾2年,根據屋比房屋彙整內政部資料後發現,「危老條例」上路以來,到今年8月底,全台核定236件,平均每月有11.8件核定通過,比同期都更案平均每月核定10.5件還多,熱度明顯高於都更案。

對於危老為什麼這麼熱?筆者認為,可能與危老條例的「時程獎勵」有關,根據「危老條例」第6條規定,施行後3年內(2020年5月9日止)申請之重建計畫,除最多有基準容積30%之獎勵外,得再給予基準容積10%之獎勵。因目前距危老條例時程獎勵申請日截止僅剩7個多月,為了取得這多10%的「時程獎勵」,也因此使得申辦危老的件數大增。

另外,雖然危老條例所給予的容積獎勵,還低於都更最高的50%,但因為申辦都更程序冗長,推動難度高,高額的容積獎勵明顯看得到卻吃不到,因此近期可發現一些整合已久的都更案,部分住戶也乾脆放棄較優的都更容積獎勵,改走危老改建,導致危老因此反而比都更熱門。

由於,「危老條例」申請條件門檻相對「都更條例」來得低,不僅無「都更條例」1,000平方公尺的最小面積限制,而且又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查,因此重建時程可加快不少,因此推動起來較都更案更快。

觀察全國至今的危老核定案,六都就核定214件,占全國比重超過9成,以房價最高的新北65件(佔28%)、台北59件(佔25%)佔比最高。近期觀察市場可發現,許多具備危老申請條件、地段不錯的老舊透天與老商辦,市場關注度也明顯升溫。而這類有機會申請危老案的屋主,近期心態有因此變高狀態,雙北待售開價已較去年出現上揚。

不過,在此需提醒,並非所有屋齡30年以上的房子都可以申請危老重建。根據危老條例規定,申請的建物首先須是合法建物,並且在都市計畫範圍內,還須非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值者,並屬下列其一之危險或老舊建築物才可申請:

1.主管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除,或經評估有危險之虞應限期補強或拆除者;

2.結構安全性能評估結果未達最低等級者;

3.屋齡30年以上,結構安全未達一定標準,且改善不具效益者;

4.屋齡30年以上,結構安全未達一定標準,且未設置升降設備者。因此,並非所有老屋都適用危老條例,民眾購買老舊透天進行置產投資前,須審慎留意。

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屋比房屋比價創辦人 葉國華

 

葉國華

◎現職
屋比房屋總經理

◎經歷
屋比房屋比價平台創辦人
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
28年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
創立APPL HOUSE房屋自售平台
創立屋比超省房屋比價平台

◎著作
 《利他,才是房仲該做的事》(商周)

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