徐佳馨:京華城標售 從價格到價值之路

第四度捲土重來的京華城標售案總算有了結果,在雙龍搶珠下,戲劇性地由威京集團旗下中石化透過鼎越開發以372億1萬元取得,溢價率8.8%,換算每坪達746萬元,讓各界驚呼不已。

這事情怎麼看?各方在意的並不是價格,而是左手賣右手的戲劇化過程,第二個想要討論的,才是這價格怎麼來。

先講講比較沒有爭議的價格怎麼來?

按照京華城五萬坪的樓地板面積,若改建為商辦,150萬元的單價就能達到750億的總銷,以372億取得,加上100億左右的營建成本,扣除其他必要費用,獲利也上看百億,若是能順利議約,獲利更是不菲,這應該是興富發願意出手的重要因素,只不過興富發沒想到,中途會殺出程咬金。如果按照中石化對外宣布的頂級商辦規劃,加上壽險業最低投資報酬率計算,需要達到每坪3500元租金水準,以該立地位置,在現況周邊不過2000元左右的租金水平下,甚至想要上看信義計畫區頂級商辦的價位,除非外在環境有所改變,或是市場對商用的需求十分吃緊,的確需要花費一番工夫。

左手賣右手這事情,在市場上也並非稀罕事。在房地產市場,只要價格能說出一番道理,有人買單,就是一翻兩瞪眼的成交價,誰也不能說些什麼,質疑中間交易有暗盤,或是其他可能性,沒憑沒據也就沒能在檯面上討論了。

不過,在這次標售中,另一個值得討論的點是,到底一塊土地的「價值」在哪?

過去,我們能從市場價格、營建成本、稅費、獲利等等推算出一個說得出道理的價格,在這幾年,市場常有一些跌破眼鏡的成交,並非從成本觀點思考,而是導入了資金的時間價值,再加上能夠拉高坪效的使用,透過財務方式創造出超出市場預期的價格,這將是在實價時代後不動產市場必然的方向。

可是,在財務操作的背後,主管機關也要開始思考,即便不動產能作為擔保,畢竟財務操作有其風險性,當潘朵拉的箱子打開,大家都吃到甜頭之後,如何避免玩火自焚產生系統性風險,那就是長官們要好好想想管管了。

左手換右手從來就不是問題,前提是這右手和左手不能麻痺,還是要使得出力才是。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


延伸閱讀

你可能還喜歡