莊志成:租賃市場透明化 終結租屋黑市

內政部推動的單身青年及新婚育兒租金補貼方案,已於9/2號開放申請補貼,許多民眾也躍躍欲試,但實際準備相關文件時,才發現這項補助的申請之路困難重重,而最難通關的關卡,便是「房東」。

租屋族若要申請內政部推動的租金補貼方案,除了申請者要符合特定條件之外,必須提供房東的身分證字號、租賃金額、建物所有權狀影本等資料,等同間接幫政府建立相關資訊,做為未來對房東課稅的依據。

然而,依據內政部營建署所推估的租屋需求,106年有租屋需求的人數約為290萬人以上,再根據實價登錄的統計資料顯示,從101年8月至108年7月的住宅租賃物件,僅登記不到10萬筆的資料,只占了106年租屋需求人數的3.5%左右。此種現象顯示在台灣的租屋市場中,透過仲介進行租賃的物件稀少,大多數的物件是由房東自行出租或透過其他管道出租,與租客自行簽訂租賃契約,也代表現今租屋市場中實際有在繳納稅負的房東是相對稀少的。

若是房東之前未曾繳過租賃相關稅負,即便有公益出租人的優惠稅率,租屋者申請補助的行為仍會增加房東的成本,使房東提供申請者資料的意願降低,或是將增加出來的成本轉嫁到租屋者身上。除此之外,租屋市場上部分是屬於違法的頂樓加蓋及改建隔間套、雅房,這些物件是無法申請內政部的租金補貼的,但承租此種物件的租客,往往是收入較低且需要政府幫忙的。

因此,除了推動租金補貼方案之外,推動租賃價格的「實價登錄」,使租屋市場透明化,才是健全租屋市場的關鍵。透過實價登錄的方式,使房東及租客有可以參考的租金行情,使租金回歸市場機制。

而現今房東不願意登記租賃行為的原因,追根究柢還是在於「稅負」,就像散佈在各處的違章建築一樣,是過去法規不健全所造成的歷史共業。若要幾十年未曾繳稅的房東突然增加成本,雖然可能將部份轉嫁至租客身上,但也只是從原有的「未稅價」變成「含稅價」而已,當租屋市場透明化之後,租金的價格會受市場機制影響,「含稅價」高於市場行情的房屋,便會失去原有的租客,因此不需要擔心房東開始繳稅之後產生獅子大開口的情形,租屋族群也可以依照自己的能力,去尋找價位合理的租屋,而無法負擔租金的弱勢族群,則是得依靠政府的租金補貼,這樣相輔相成的政策,才能使租賃市場更加健全。

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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