莊志成:大者恆大 都會區的磁吸效應

年輕人就只要坐等繼承房產,而不買房子嗎?

日前多家媒體引用「世界人口綜述」(World Population Review)資料,內容是有關2019年各國的生育率排名,台灣在200個國家中敬陪末座,儘管後來國發會發文澄清報告中引用數據與我國最新公布的資料相左,更舉出南韓官方最新公布的生育率還比台灣更低,緩頰台灣並非倒數第一,然而該聲明並沒有因此解決少子化的問題,生育率低迷仍舊制肘著我國人口成長的腳步。

除此之外,台灣還同時面臨老年化的困境,尤其當戰後嬰兒潮都屆滿退休年齡後,將加劇人口老化的速度,國發會也對我國未來人口進行推估,台灣恐怕將在2020年進入人口負成長的時代。

人口變少了、變老了,會對我們的生活帶來甚麼樣的影響呢?會因為人變少了,導致空屋率變高,進而使房價下跌變得比較好入手嗎?會因為人變老了,年輕人就只要坐等繼承房產,而不買房子嗎?

真是如此嗎?少子化與老年化帶來的衝擊影響層面不小,高度依賴年輕勞動力的產業人力緊缺,而工作的人口減少,進一步影響國家稅收,未來各地方的基礎建設、重大建設等等都可能面臨維護不善或是沒有預算興建的問題。

當然,人口減少了,消費規模也會打折扣,商家的營業額將因此下滑,若是成本不堪負荷就會被迫關門,屆時三五步一家的便利商店不再能迅速到達,本來離家很近的小診所關起大門,平時就醫還得繞到更遠的地方;而大眾運輸更因為搭乘人數減少開始減班、拉長班距,甚至撤班,軌道型態的交通工具如捷運、火車或許影響較小,但公車類型的大眾運輸為了節省成本,恐怕會先從搭乘人數少的路線開鍘,尤其是偏鄉地區首當其衝。

讓我們將視野轉向經濟發展、人口結構等都與台灣相似的日本,日本現正面臨人口老化與人口萎縮的困境,加上鄉村人口外移,導致空屋比例越來越高。

根據日本「國立社會保障暨人口問題研究所」表示,日本人口估計在2065年時,從現今的1.27億減少至8,800萬人,預測在2040年時,日本會有將近900個城鎮與村莊消失,而日本政府為解決大量空屋造成的管理問題,在鄉村地區成立空屋銀行,免費贈屋給符合條件的民眾,甚至提供修繕補助等誘因吸引民眾遷居鄉村。

不過,即便是面臨城鎮一個個即將變成空城的日本,房價也未因此出現全面性的崩跌,觀察東京、大阪等都會區近五年房價仍呈現平穩的狀態,除了觀光人潮依舊熱絡、奧運吸引境外資金等因素外,偏鄉人口持續往都市移入也是重要的因素之一。

當人口越來越少,偏鄉的生活機能也會隨著商家一間間出走日漸衰敗,到了連公共建設無法維運、公共運輸都不願到達時,繼承坐落在鄉村的房產恐怕僅剩情感上的意義。而都會區則會因基礎設施、社會福利、醫療設施、大眾運輸等相對完備,加速吸引偏鄉人口移入,尤其當高齡人口越來越多,都會區能提供更加完善的醫療、照護設施以及更便捷的生活品質,勢必也將成為吸納人口的誘因。

根據近五年內政部公布的買賣移轉棟數資料,六大都會區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市的房市交易量,大約占全台的75%至80%左右,近五年來還有向上攀升的趨勢,顯示都會區完善的生活機能帶來的磁吸效應,影響著民眾購屋區位的選擇,持續吸引著人們往都會區遷徙,人口往六大都會區集中也將成為未來房市的趨勢。

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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