莊志成:全台賣壓破表!房市亮紅色警戒

市場購屋需求沒有大幅增加,但市場供給量卻有爆量危機

2016年房地合一新制上路,讓當年度全台交易量僅剩24.5萬棟,創史上新低紀錄,讓不少建商、屋主認清事實,願意讓價求售,降價效應促使自住買盤出籠,推升2017年交易量增至26.6萬棟,近三年全台房市交易量逐年增加,但增幅已明顯收斂。觀察今年1-4月全台建物買賣移轉棟數較2018年成長4.3%,較前兩年的年增率已明顯趨緩,顯示買氣有鈍化跡象。

此外,根據建物繼承移轉量與買賣移轉量的比值來觀察,說明,2009年、2010年繼承移轉與買賣移轉比值約為9%,不過隨房市由高點向下修正,買賣移轉量減少,但繼承移轉量卻逐年攀升,近兩年買賣移轉與繼承移轉的比值已增至20%左右,也就是說每5筆買賣移轉同時也會出現1筆繼承移轉登記,繼承與買賣移轉比值大增,可能與老年化與房市復甦動能趨緩有關,加上少子化趨勢下,部分民眾「等房」取代買房,這也代表購屋需求可能有減少的可能,值得持續關注。

市場購屋需求沒有大幅增加,但市場供給量卻有爆量危機,內政部統計屋齡在5年內、維持第一次登記且有銷售可能的餘屋發現,2011-2018年全台新建餘屋量逐年攀升,2011年全台餘屋量僅21247戶,之後逐年增加,2013年以更以年增兩成以上的速度成長,到2016年穩定,但2018年第二季仍有8.01萬戶,是九年來最高待售水位,其中,新北與桃園超過1.2萬戶最多,高雄餘屋量也超過1.1戶大關,若與家戶比一同觀察,新北、桃園、新竹市場賣壓最為沉重。若從使照量觀察,今年1-4月全台使照量2.9萬戶,創三年來新高,較2018年成長4%,顯示目前市場新增供給量不小;補充,從代表未來二至三年的建照核發戶數來看,全台今年1-4月建照4.5萬戶,創五年來新高,幾乎追平十年高點,較2018年成長24%,預估2021-2022年新增供給恐爆量。

餘屋是目前已存在市場的供給,而使照量則是今年新增供給,若以銷售率50%來計算未賣完、未交屋而釋出市場的新增供給,再加上建照為未來二至三年的新增供給,三者合計,全台目前與未來新增供給達14萬戶,全台房市出現超額供給,賣壓恐破表,其中,桃園、新竹、台中家戶占比高,賣壓最重,未來恐陷價格競爭,必須留意。

目前市場仍以自住買盤為主力,今年以來市場買氣雖有小幅回升,卻還不算熱絡,而中美貿易戰後續發展詭譎難測,下半年還有總統大選干擾,市場觀望氣氛恐轉濃,交易量欲大不易,加上高齡化、少子化趨勢日益明顯,繼承「等房」成為部分民眾擁房的途徑,購屋需求難放大,但市場供給卻暴增,房市恐出現供需失衡現象,威脅房市健康,房市現紅色警戒,不可不慎。

 

 

莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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