16年來報酬率打敗股債 卻一直被忽略的REITs

「哇~今年股市強強滾,台灣加權指數漲不停,美股漲了快兩成,真令人羨慕。」「真不錯,可是另外還有商品漲幅超過兩成,更凶悍。」「這麼厲害應該是今年的Super Star!」

根據知名投資研究機構Morning Star統計,今年以來(9月30日截止),全球股票型基金的房地產(REITs為主)類別漲幅達21.92%,而且北美的房地產(REITs為主)類別漲幅更達26.37%,幾乎超越各主要國家股市指數漲幅,成為2019年的大黑馬。

不動產族群會異軍突起的主要原因,是景氣成長趨緩、貿易戰變數增加、美國聯準會(Fed)今年開始降息、歐洲重啟QE等等,影響所及,其他國家紛紛調降利率,投資者在分散風險和報酬率需求下,調整資產配置,房地產具備穩健且較高的現金收益,價格也因利率下滑而上揚,遂成為市場的焦點。

不動產投資門檻很高,REITs單筆投資金額萬元起跳,正適合投資大眾。REITs全名為Real Estate Investment Trust,中文叫做不動產投資信託,起源於美國,是一種資產證券化商品,發行機構透過發行受益憑證方式銷售給投資者,募集資金後,投資於不動產,REITs獲利來源包括股息和價格成長的資本利得。

根據美國全國房地產投資信託協會(NAREIT)統計,所有類型的REITs在美國合計擁有超過3兆美元的總資產,在股票交易所上市的REITs擁有約2兆美元的資產。

美國REITs擁有超過50萬處房地產,包括辦公室、公寓樓、倉庫、零售中心、醫療設施、數據中心、蜂窩塔、基礎設施和酒店,大多數REITs都專注於特定的房地產類型,但有些則擁有多種房地產類型。

小錢就可以當房東 波動性還低於股票

簡單的說,就是投資者「透過持有REITs當房東」,如果覺得對不動產不熟悉,可以用ETF指數化投資做資產配置和分散風險。一般而言,REITs的報酬率優於股市和債市,波動雖然高於債券,但略低於股票,是值得留意的投資工具。

如附圖一,以2003年10月1日到2019年10月24日為區間,原幣別(美元)報酬計算且考慮配息情況下,RWR(SPDR道瓊不動產投資信託ETF)的報酬率為395.62%,VTI(Vanguard整體股市ETF,美國) 的報酬率為305.92%,AGG(iShares美國核心綜合債券ETF) 其報酬率為87.54%,REITs總報酬率的確超越股市和債市。

從波動的角度來看,RWR年化標準差(%)為16.63,而VTI年化標準差為21.20,AGG年化標準差為2.98,REITs的波動在股市和債市之間,是可以作為資產配置的一環。

筆者列出成立較久、資金規模較大的10檔REITs ETF,漲幅從17.84%~33.22%,大部分優於標普五百指數的20.19%(10月24日截止),以下介紹具代表性的三檔ETF :

(1)RWR——SPDR道瓊不動產投資信託ETF,是歷史最悠久的REITs ETF,由SPDR(State Street Global Advisors)發行,2001年4月成立,目前規模為27.43億美元,每季配息,殖利率約3.15%,年化標準差為16.63,總管理費用率為0.25%,追蹤道瓊斯美國精選房地產投資信託指數(Dow Jones U.S. Select REIT Index)。
(2)SCHH——Schwab美國不動產投資信託ETF,是目前規模最大的REITs ETF,由嘉信理財(Charles Schwab)發行,成立於2011年1月,規模達60.22億美元,每季配息,總管理費用0.07%,年化標準差為17.49,追蹤的指數為道瓊美國精選房地產投資信託指數(Dow Jones U.S. Select REIT Index),和RWR相同,但費用率更低,因此吸引大量資金湧入。
(3)VNQ ——Vanguard房地產ETF,是規模最大的房地產ETF,不是REITs的ETF,但其投資組合都是REITs,因此一起介紹,由Vanguard發行,在2004年9月23日成立,規模達693億美元,可說是業界巨無霸,每季配息,殖利率3.06%,總管理費用0.12% (含0.01%非管理費用),年化標準差為15.89。

國外的REITs決策較靈活,經營團隊多為不動產專家,會類似股市投資汰弱擇強,收益不佳的物件即時處分,大環境有利時(如低利率時)適度貸款來開發收購投資報酬率佳的不動產,類似企業營運,為投資者和自己創造收益。

台灣掛牌REITs消極操作 報酬率不如國外商品

台灣目前一共有7檔REITs,今年以來亦是正報酬,但較國外相同標的漲幅較少,殖利率在2.2%~3.29%,與國外相比也是略低。

主因在於國內商辦租金本來就不高,物業也不太會變動,例如富邦R1的物件就以集團的富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓(已售出部分樓層)以及潤泰中崙大樓商場部分為主,新光R1也是類似的物件。如此一來,收益穩定,但欠缺調整物件的強化機制;而且國內的REITs用信託方式,受託機構為銀行信託部門,收取固定的管理費,也是求穩定收益為主。

值得留意的是,金管會正研擬開放投信業可發行不動產投資信託基金(REITs),如此一來,REITs會由現在的信託業者發行,改為「新加坡式」的信託業、投信(資產管理業)雙軌均可發行,這的確為台灣的投資者帶來與國際接軌的投資契機。

文章來源:今周刊


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