歐洲|法蘭克福房價狂飆

德國房價自2016年以來已經狂飆50%,

法蘭克福位居全球房價泡沫指數之首,

浮現過熱風險。

在法蘭克福市區一座辦公大樓的樓頂,位在47樓的三房公寓開價900萬歐元(約2.83億美元)待售,然而如此高昂的價格已被許多人視為警訊。

當地人稱為「美茵哈頓」(Mainhattan)的法蘭克福中央商務區,無數摩天大樓聳立在美茵河沿岸,法蘭克福或許在夜生活、銀行規模等方面皆未如紐約,但在2021年一項房地產泡沫指數中,這座德國金融重鎮卻排名居首。

眼見借貸成本在超低水位、租金節節攀升、有些人存在銀行的資金還須支付費用,這些都令買家心意動搖,購屋意願大增,促使幾乎每兩位德國人就有將近一人購買房屋或公寓。

漲幅近五成泡沫危機現

受到買氣旺盛帶動,法蘭克福超高大樓如雨後春筍般出現在天際線。此波建房熱潮擴及整個德國,也使房價升至新高,自2016年中以來飆漲約50%。

根據瑞銀(UBS)公布調查,法蘭克福超越香港、多倫多、紐約,成為2021年的房市「泡沫」指數冠軍,鄰近的慕尼黑也不遑多讓,位居全球第四。

自2019年中以來,德國房地產價格漲幅已超越法、英等歐洲多數地區,2021年第二季房價較前一年同期躍升逾10%。

德國安聯人壽(Allianz)與一家當地退休基金於2021年斥資14億歐元(約16億美元)收購法蘭克福規劃興建的四座摩天大樓的其中一座,凸顯房市需求旺盛。該建案名為「FOUR」,裡面包括辦公室以及要價300萬歐元的兩房公寓。

該建案開發商表示,「我們看好法蘭克福地區」,強調這是德國最富裕的城市之一,「市場需求讓我們確認這是對的決定,我們沒有看到泡沫」。

除了投資人對房市的興趣不斷升溫,新冠疫情更為房地產投資加添熱度,一方面德國傳統儲蓄者擁有更多資金可用,另一方面存款受負利率打擊。

在2006年,僅有不到42%的德國人擁有房產,但此比重自金融海嘯後就不斷上升,到2018年已近47%。

疫情間買房貸款持續上升

德國聯邦銀行(Bundesbank)最新資料,疫情期間買房貸款持續上升,2020年底達1.45兆歐元,約比前一年高出6%,估2021年房貸仍在增長。

然而,因疫情限制移民及提升對租客保護,加上德國高齡人口加速萎縮,一些觀察家表示,這為房價回落埋下種子。

德國聯邦銀行在2021年11月警告,房地產市場出現過熱風險,認為房價估值過高多達三成。

德意志銀行研究經濟學家莫伯特(Jochen Moebert)表示,「我們大約需要22萬移民,才能維持人口與房市需求穩定。」他提到,疫情導致移民受阻,淨移民由疫情爆發前40萬人,到2020年銳減至22萬人。

莫伯特認為,隨著政府對房屋節能規定更趨嚴格及租屋控管,意味房市可能在2024年反轉,「我們正在接近頂峰」。

國際租戶聯盟(International Union of Tenants)主管斯坦伯格(Barbara Steenbergen)指出,疫情已經縮緊對歐洲房地產投資人的控制,「歐洲市場上的投資者已受到更多規範」。

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Frankfurt beat Hong Kong, Toronto and New York in the 2021 UBS ‘bubble’ ranking, with nearby Munich also near the top.

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