大洋洲|紐西蘭打房多管齊下

紐西蘭房價飆漲,已是全球最火熱的房市之一,

該國政府祭出多項措施,盼緩和不斷攀升的房價,

但又得避免撼動經濟與房市。

紐西蘭房價節節攀升,該國政府積極採取行動以抑制房市過熱,但又須避免打擊房市與經濟。有鑑於全世界許多國家都面臨房市過熱的困境,紐國的策略成敗,是全世界都在看的實驗案例。

新冠疫情爆發後,利率降至超低水位,加上經濟振興方案與人們遠端工作模式興起,帶動全球房地產價格不斷上漲,也讓首購族買房的門檻愈來愈高。

近一年房價暴漲逾三成

這個問題在紐西蘭尤其明顯,過去十年人口成長強勁,但房市供不應求。紐西蘭房地產協會(Real Estate Institute of New Zealand)資料顯示,近一年房價已暴漲逾30%。

根據研究公司凱投宏觀分析全球30個主要經濟體的數據,以房價所得比長期均值設定在100為計,目前紐西蘭該指數的分數達178,意即遠超過長期均值。反觀美國該指數得分93分,略低於長期均值,位處第六低。

政府擁有許多可影響房價的政策,包括直接投資或更改土地利用法規以增加房市供應,也可以限制房貸放款和提供首次購屋者補助。

央行是否應利用利率來抑制房市,經濟學家與決策者始終看法分歧。更高的利率會使房貸成本更昂貴,有助於為房市降溫,但也可能會對經濟或就業帶來負面影響。

調升利率 抑制高房價

紐西蘭如今傾盡全力為房市踩煞車。該國央行10月宣布利率從歷史低點0.25%調升至0.5%,暗示明年還會升息,冀望緩和不斷飆漲的房價。

今年稍早紐西蘭政府曾指示央行在評估貨幣政策時應考量房價。但該央行官員也曾警告這對房市的影響不大,反而可能打擊就業、使通膨降至目標以下。

紐西蘭另限制低存款貸款,旨在減少風險房貸,並且降低房市出現衝擊性修正的機率,畢竟一旦發生,可能影響到整個經濟。

此外,自11月1日起,僅有一成的房屋買家能夠獲得貸款價值比(Loan-to-Value Ratio)逾80%的房貸,低於目前的二成。此外該國亦設債務收入比限制作為額外打房工具。

根據紐西蘭房地產協會最近數據,9月16個地區的房市中,有七區的房價中值躍升至歷史高點。紐西蘭最大城奧克蘭的9月房價比8月下滑4%,但那是新冠疫情爆發對房屋買賣造成影響,預料解封之後,房地產買氣會再度升溫。

Infometrics首席預測師基爾南(Gareth Kiernan)指出,紐西蘭房價短期內應不會下滑,政府與央行投入的措施可能有助減緩房價,但對首購者來說,買房前景依舊相當嚴峻。

基爾南提到,房市需求可能還會增長,政府決定發放數萬人的臨時居留簽證,這意味更多人會想要買房。建築業仍難以立即供應足夠房屋。他認為,若要讓房價下滑,利率升幅可能要比目前預期更多。

基爾南說,就算房價停止上漲,但以每年薪資增加3%為計,房價所得比可能得到2050年才恢復至2000年的水準,「我認為這仍會非常艱辛,人們要等這麼久才能進入房市」。

精句選粹
New Zealand is pulling every lever to tame property prices without shaking its economy and crashing the market.

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