大陸|房市調控後的投資機遇

2020年以來,大陸房地產調控措施為市場供需掀起劇烈波瀾,

在官方設立的新規下,房市發展空間延伸向城市的發展和價值,

同時也為未來市場再造機遇。

大陸房地產整頓措施,近來從過去的「抑制需求端」漸趨轉向「調控供給端」,官方接連推出的「三道紅線」、「集中供地」及「部分地區試點房地產稅改革」,為大陸房企融投資和營銷業務帶來全新挑戰,同時使市場分化逐漸加劇。

大城市仍為業績主力

每日經濟新聞報導,中國指數研究院近日公布的「大陸297個地級以上城市房地產開發投資吸引力白皮書」,分析大陸城市投資價值和發展潛力。報告指出,2020年至2021年上半年,一、二線城市仍然是大陸市場的業績主力。

數據顯示,大陸20家代表房企在2021年上半年共有58.3%業績來自二線城市,另有16.2%為一線城市,合計占比高達74.5%。此外,由於三、四線城市置業需求釋放,占比提升至25.5%,使一、二線城市銷售貢獻率較與2020年分別下降3.4和1.6個百分點。

城市數據指出,2021年上半年大陸代表企業銷售額貢獻城市中,由南京、杭州和上海位列前三名,分別為6.8%、5.8%和4.6%,排名前列均位於長三角城市群。其中,南京市成績年增1.3個百分點,杭州持平,上海則下降1.4個百分點,城市分化顯著。

武漢房市加速回溫

值得注意的是,武漢銷售額貢獻率增長2.4個百分點,位居大陸第一。報告分析,主要是2020年上半年武漢受疫情影響嚴重,致使2021年前期積壓的需求端快速釋放,城市加速回暖,銷售額貢獻率進而隨之提升。

投資方面,大陸房地產投資者的眼光精準投向一線城市,「2021年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力TOP100」顯示,上海、北京、深圳和廣州等四個一線城市,房地產投資吸引力排名繼續保持領先,杭州投資吸引力亦連續四年穩居第五名。

此外,成都受惠於「成渝雙城經濟圈」規劃、不斷推進的交通網絡以及人口的大規模增加等有利因素,投資潛力提升至第六位。東莞和無錫等地則因常住人口增長較快,房地產市場熱度高,投資吸引力強勁,擠進大陸前20名。

分析未來市場格局,重慶和廈門兩地2021年首批成交樓面均價較2020年全年分別上漲85%和71%,其中,廈門首批成交的五件土地中,有三件達上限價格。杭州則有41件土地以「競自持」(競價後自行持有)成交,佔總土地出讓的72%,最高自持比例達40%。

另一方面,長春、青島等城市土地市場熱度低,長春競拍前有八件土地終止出讓,且有兩件土地流拍,青島成交的55件宅地中,則有54件以底價成交,並有一件土地流拍。

中國指數研究院常務副院長黃瑜指出,2021年以來,長三角和粵港澳熱點城市、中西部二線城市新房以及二手房等物件,價格累計漲幅較高,且地價普遍上漲,對未來房價將形成有力支撐。

但大陸銷售規模可能在第四季繼續回落,房價漲幅估計將進一步收窄。此外,大陸土地成交縮量,恐使新開工面積下降態勢持續,開發投資增速回落,不排除負增長的可能。

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