東北亞|南韓租屋三法惹民怨

韓國文在寅政府為打房推出22項房屋新政,反而導致民怨,

為亡羊補牢,火速通過《租屋三法》,

結果導致居住成本大幅上揚,民怨更為沸騰。

受到2016年前總統朴槿惠「閨蜜干政」的波及,進而一直被打趴在地的韓國未來統合黨,8月第二周的民調支持率,突然從谷底反身,還反超執政的民主黨3個百分點,這是過去199周以來,未來統合黨的民意支持度首度超過執政黨。

不滿房屋政策 民意轉向

民意轉向的關鍵,不是因為未來統合黨做了什麼對的事,而是執政黨與文在寅政府推出的房屋政策,讓民意怒而「反」應在民調上。

文在寅政府為了壓抑房價推出了22道高壓打房政策,結果適得其反,非但房價飆漲,更讓3、40歲的年輕受薪階層更買不起房,怒批政府的根本是民粹治國,於是,執政黨為了亡羊補牢,火速在國會以人數優勢強行通過了《租屋三法》。

結果,新法才通過,韓國的房東們不是早早對租戶下逐客令,就是調高全租房的押金或將全租改為月租,直接衝擊到全韓國874萬全租房客,以及新租戶。

全租房,是韓國特有租屋模式。對房東來講,「全租」是一種無息的融資方式;對租戶來講,則是不用承擔高額稅金,用遠低於買房的資金一筆繳納押金後,獲得一定時間房屋使用權,期滿還房時,可全額拿回押金。

而本是為保障國民居住穩定的《租屋三法》會引民怨,還導致反效果,問題出在三法中的「三」個重點:一是為保障租戶權益,新法規定租戶住滿兩年,在租約到期時,有權再延長兩年,不過,如果房東或家屬(須直系)要自住時,才有權拒絕租戶再延長兩年租約的要求;二是房東若要調漲租金,每次幅度不能超過上一次租金的5%;三是從今年10月開始全租與月租的轉化率由4%,降為2.5%。

三法中的租約規定,對房東們來講,與「重建區的認購條件:住戶必須實際住滿兩年」購屋新政是利益相衝突的,加上又有租金上調限制,不少房東為滿足認購條件、或嫌麻煩,不是收回房子,就是將全租房改為月租。調降全租與月租的轉化,更導致押金暴漲。全租與月租的轉化率愈低,月租的租金就愈低,但是,當月租轉為全租時,押金就會愈高。

所以三法通過後,首爾全租房的押金平均上漲了2,500萬韓元(約新台幣62.5萬),首都圈的全租房則平均多了1,700萬韓元(約新台幣42.5萬),全國則是多了1,100萬韓元(約新台幣27.5萬)。據韓國國土部房屋交易紀錄,三法通過前首爾江北某一小區全租房的押金是5億韓元,三法過後漲為6億韓元,不到半個月的時間押金就漲了1億韓元。首都圈的水原市的某一小區,在三法通過前全租房押金是3.6億韓元,三法通過後沒有5億韓元,想都不用想。

全租房變得一房難求

三法通過後,韓國國民銀行的調查發現,曾經是首爾全租房熱門區的大峙洞金馬小區,如今已經沒有全租房了。而首爾市政府的統計,7月首爾全租房的簽約數為7,735套,比去年同期衰退24%,8月的簽約數到20日止只有2,520套,大幅衰退70%,也就是說,三法通過後,全租房不是押金暴漲,就是一房難求。

而全租房,對韓國很多年輕受薪階級是實現買房夢想的一個重要階梯,很多韓國人是從年輕到中年一步步的由月租到全租、再從全租到買房,結果,因為政策導致全租房變得一房難求,別說是實現買房的夢想了,連作夢都嫌奢侈時,韓國民意「因房而反」也是必然結果。

精句選粹
After the Moon Jae-in administration’s 22 sets of measures to cool real estate prices failed, it plans to present another set. An increasing number of people are attacking President Moon for behaving as if he owns the country.

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