大陸|陸長租公寓倒閉潮

中國大陸

大陸長租公寓平台近期接二連三倒閉跑路,

房東、租客苦不堪言,問題在哪?

2019年大陸長租公寓行業跌宕起伏,風波不斷。根據公開訊息統計,今年已有26家公寓機構出現重大問題,僅7月份,就有樂伽公寓、杭州速錦房產等六家「爆雷」。

紅星新聞報導,這些長租公寓機構之所以會倒閉,究其原因,往往是前期盲目擴張,要麼通過「價格戰」獲得客源而導致資金壓力巨大,要麼是將租客押金及預繳的房租用於其他領域「投資」出現大量壞帳,資金鏈出現問題。

近期倒閉的樂伽公寓提出的聲明中,將自己倒閉的原因歸咎於未深刻認識到「高進低出」的經營模式存在嚴重缺陷,加上公司內部管理制度趨勢等諸多原因,造成公司業務全線關停。

一場資金的槓桿遊戲

何謂高進低出?其實本質上是資金槓桿遊戲。長租公寓平台用高價從房東處租來房子,再以低價出租給租客,通過前期補貼搶市占率。例如樂伽公寓向租客收取半年到一年的房租,卻只按照季度支付房租給房東,其餘資金池投入他處,無形中放大槓桿。在缺少風險控制,經營管理失誤情況下,就導致資金鏈斷裂,房東、租客嚴重損失。

另外,對於年輕租客而言,手頭資金有限,難以支付一次性三個月甚至更多的租金和押金,因此部分長租公寓平台向租客提供所謂「租金貸」。發放租金貸的金融公司或貸款公司一次性將租客12個月的租金全部付給長租公寓平台,之後租客逐月償還,但必須要支付5.8%的服務費。

這意味著,長租公寓平台可以先套取一大筆房租,形成巨大的沉澱資金,轉而投入其他利息和回報更高的領域。就此而論,無論是樂伽公寓的高進低出還是其他長租公寓平台的租金貸,都是瞄準交付房東與收取租客之間的押金房租差。

大陸最大公寓創業者聯盟的房東東公寓學院創辦人全靂指出,高進低出與租金貸一樣,是典型的利用資金池,運營長租公寓的做法。這一模式,無形中會放大槓桿,由於缺少風險控制,一旦經營管理失誤,會導致房東、租客嚴重損失。

套利模式 面臨三大挑戰

另外,利用押金房租差的套利模式面臨三大挑戰。首先,相關長租公寓平台需確保用戶數量的快速增加,而要吸引租客就必須繼續承租更多房源。隨著資本相繼湧入市場,類似於自如、萬科泊寓等依託大集團的平台資金實力更為雄厚,搶房自然占據絕對優勢,對於樂伽公寓這類中小平台而言,很難與之競爭,導致房源供應量上不去、客源減少,無法形成租客資金繼續流入的循環。

第二,由於長租公寓本質上是重投入、長周期行業,據推算通常的回本週期是五到六年,那麼,無論通過什麼樣的金融套利,先期投入仍然是天文數字,這就對長租公寓平台的資金實力提出嚴峻考驗。

第三,長租公寓的發展與房地產市場大環境息息相關。隨著近年來大陸提出「租售並舉」政策,各地探討多樣化的租房資源供應舉措,租客的選擇面增加,部分長租公寓平台為了應對競爭,不得已採取租金降價等方式,這又造成租金收入下滑,影響其他領域投入。


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