預售屋的六大監工重點 黑心與否的關鍵點

如果你買了預售屋,不管是不是要自己住,監工是一定要的,隨時關心進度,有機會也看看別的樓層以做比較。有沒有時時關心,工人可是精明得很,會大小眼看狀況施工的大有人在。房地產和一般的商品不一樣,從付訂金的那一刻開始,購屋人就開始在腦子裡規劃起未來的新家--先等等,在施工期這一兩年期間,你除了跟設計師討價還價商量日後夢想家的長相,記得還有件攸關住戶權益的工作不可不做,就是監工。

有個名詞叫做「先建後售」,有些看似大方的建商,預售屋隨便賣賣,接待中心隨便搭搭,有人來買愛理不理,跑單小姐還會跟你撂狠話說:「這家建商實力雄厚不缺錢啦,本來就打算先建後售,預售屋只是隨便賣,等蓋好以後漲價才會賺更多,你現在買一定賺到了。」好有實力的建商耶,拿自己的錢出來蓋房子,應該沒有問題吧,有沒有很心動?

這裡面有個迷思,建商蓋房,跟老百姓買房是一樣的,都可以拿到五成或甚至更多的建築融資,而且,房子一開始蓋,建築融資就會一一撥下來。換句話說,賣預售屋等於是建商在籌頭期款,市區豪宅案,土地貴得要死,住戶挑得要命,每項成本都高,當然預售屋能越快撈回現金越好。會先建後售的案子,通常土地成本低,像林口、三峽這些地方,很多建商都用這種模式推案,但這其中的問題就在於,先建後售,過程你無法參與,施工過程的好壞,無法眼見為憑。先建後售會碰到的問題等下一篇再來談,這一篇先來看預售的監工。

有買預售屋的人,就該經常去工地走走看看,若能進去就可以看到實際上蓋得如何,如果你看到現場工人都有穿制服,不會在隨便抽菸吃檳榔喝酒,連吃飯都會集中某一處,告訴你,連這種細節都管理嚴格,施工品質差不到哪去。可是,這樣的工地很少,有良心的建商還是少數,以我的經驗來說,大部分的工人一定打赤膊、喝阿比(維士比)加咖啡,菸跟檳榔不離手,菸蒂、檳榔渣甚至大小便,都隨便吐在地上,然後用水泥灌起來。先別噁心,這在工地很常見,甚至連擦屁股的衛生紙也一起埋了。

重點來囉,監工怎麼看?當你買了一間預售屋,等建商的施工圖畫好,你就去找工地主任影印,起碼要印出你那一間房屋的施工部分。喔,你怕看不懂?怕工地主任不給你進入?這是一種社交學問,最嚴格的工地,非施工者自然不給進入,以免變成凶工地,但工務所一定給進,已購客三不五時的問候,飲料、熱湯三不五時的進貢,慢慢的跟工地主任及工人們交朋友,漸漸地你啥都會看到。千萬不要急驚風的殺進殺出,現場人員只會當你是瘟神,縱使房子是你花錢買的,還沒交屋前,所有權仍屬建商,一切建商說了算喔!

一、鋼筋。你就依著圖,看他有沒有好好綁,有多少根鋼筋,鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的做保護膠圈。這些講起來太專業,正在綁鋼筋時怕危險也不太會讓你全程參與、或是讓你在工地隨便走動,只能盡量看,對著圖看,或是遠遠的看著就是了。要注意的是窗戶,通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋,萬一碰到地震比較不會裂,這部分偷工會很明顯,萬一被發現要敲掉重做很麻煩,所以做是一定會做,但黑心或不黑心的差別就在於只做一根或照規矩做兩層。

二、灌漿。通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿。照理說,會先檢查有沒有乾淨再灌,比如有沒有菸蒂啦、菸盒啦,曾經有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西,而且還有手套埋在內呢,建商只好敲掉粉刷層再整一整表面。

混凝土灌漿是施工的大事,天氣會決定品質好壞,在灌漿前,好的工程單位會檢驗氯離子與混凝土濃度,也會作坍度測試與強度測驗,灌漿的水泥如果太乾會不好灌,有時會多加點水,但水摻太多會導致結構不牢,因此每一車的水泥會做強度測試,你看到工地有一個像小圓桶的儀器,必要的時候就要做測驗,看水泥可以承受多少壓力與重量,可以要求建商給你看實驗報告。如果你發現一車車的混凝土車不檢查就灌進樑柱,這建商與營造廠恐怕離黑心不遠了,誰知灌了啥東西、能否保護結構安全?要知道混海砂、加爐渣是以前偷成本的好方法呢!

三、裝修。結構看完了,開始進行裝修層了。通常這時候建商比較願意讓你進來看,但現場危險程度對小白來說是一樣的,建商最不想讓你看清楚的有以下幾點,切記多留意:防水是最重要的一環,好的建商在窗戶、浴室、廚房,都會重重的漆上防水漆,比較好的會做「一底兩度」,也就是刷兩次防水漆,連浴室整間都會做防水;比較差的就隨便漆一次就好,浴室防水也只做浴缸或是淋浴間這兩個小區域,省錢省時嘛!

四、水電。接著,請再拿出你的平面圖,這個階段要講的是水電開關位置。普通的案子都是師傅都隨便配一配,反正牆角有就算數。監工的重點在於,你要想像交屋後房子的規劃,哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水的管線也是,哪裡要用水、冷氣室內機擺的位置要有排水口,仔細一個一個盯著,以後裝潢就少很多事。重做要挖開牆壁甚至動到樑柱,監工時不仔細改好,以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是,要盯著工人別亂倒水泥水,排水管萬一塞住很麻煩,要把地板牆壁敲開來重換。

五、水泥施作。地板要平大家懂,比如拋光石英磚好了,粗粗的結構面上,清潔乾淨後,打雷射看有沒有平,先倒水泥漿,鋪一層乾水泥砂,用木尺掃平,澆上水泥漿,一塊塊貼,鋪一塊就用水平尺量平整面,用木槌敲緊每一塊,等乾,填溝縫,完成。黑心建商不會做得這麼細,水平尺隨便量,鋪起來是歪的,溝縫也隨便上,盯不仔細,吃虧的是你自己。油漆也是,監工的時候發現牆壁不平、顏色不均的狀況,就要馬上告訴師傅,也順便檢查油漆有沒有不同品牌混合用,或是牆上有死蒼蠅不清掉直接漆上油漆。

六、建材等級。最後,也是最重要的,記得要核對建材品牌。多數的客戶都會趕在交屋前向建商借屋裝潢,如果監工沒有很仔細很有把握,不太建議這麼做,因為只要交屋一簽名,建商的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。建材上的偷工大多源自建商的文字遊戲,你看合約書就知道,比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」,那個同級品就是爛牌,去對價格就知道,日本來的YKK一定比較貴,你抓到,就可以跟建商吵,看是找補或換新都好。

我總是覺得納悶,大家買菜都會精打細算,幾十元都要省,買電器也會多家比較,連上網買一九九的小背心價格都要比,可買房子幾百幾千萬元,九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋,這麼好騙,難怪黑心建商賺不完啊!

記得,打開天花板維修孔,打開窗戶看磁磚邊緣,留意所有的山寨建材,若你老嫌麻煩、不甘願龜毛點從頭到尾檢查一次,就算上網問我一百遍:「S大,如何避免買到黑心宅?」也沒用囉,記住,買錯房子,就算不後悔一世人也會浪費半輩子!

買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版

( 本文摘自Sway著《買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版》,寫樂文化提供)


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